文档介绍：2006年上半年北京房地产市场整体市场分析
2006年上半年北京房地产市场整体市场分析
一 2006年上半年北京房地产市场供需及价格走势
11>.1 概述
上半年房地产开发投资和住宅投资增长速度较快,1—5月,,%。其中,,增长33%,,,%。
抛开06年新政出台后对北京房地产市场的短暂影响不谈,06年上半年北京房地产市场从整体上说是朝着稳定平缓的方向发展的。06年1季度,北京商品住宅的预售均价为6885元/平方米,%,结合“国六条”的政策引导,5月29日,九部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,市场成交量在政策细则问世之初微有下调,与5月份相比,6月份全市期房销量小幅减少,比5月份的16548套减少了1132套;售出面积比5月份的1989984平方米减少了44575平方米,环比增幅分别为-%和-%,宏观调控的影响已经初步显现。
由于“国十五条”是在5月26日才公布,因而政策的作用在6月份还没有完全显现出来,按照通常的房地产开发建设周期来看,从设计、施工到上市,至少需要多半年的时间,所以,政策作用较为明显的时期应是今年年底到明年上半年。
上半年同比成交面积微降
06年上半年商品房预售成交面积总体走势相对平稳,5月新政出台后,市场观望情绪出现,,但下滑幅度较小,出乎了很多人的意料。从总体的成交面积而言,。
批准预售量同比有下降
06年上半年,北京市共批准预售项目273个(包括新开项目和老项目后期),整体的批准预售面积为19>,,下降了12%。迫于新政的要求和众多开发商在市场执行细则没有出台前的观望情绪,06年6月份可预售项目环比下降了33%。
下半年市场预测
观点一:房产价格稳中有升的发展态势不会改变
2006年原本是市场放量比较大的一年,按照北京市在年初制定的土地供应计划,今年总体的土地供应量在6000—7000公顷之间,其中住宅用地量约为1590公顷。如果按此计划执行,06年将毫无疑问地成为京城房地产市场的一场盛宴,但随着5月份连续两次宏观调控政策的出台,原本看好的局面又变得扑朔迷离起来,市场在政策的影响下立即显现了负面反应——6月份成交量迅速下降(%%)。鉴于房地产行业对政策的高度敏感性和此次政策力度的强大,相信下半年众多开发商在对市场没有把握的情况下选择待机观望,这将直接延长从土地到房产成品的转换周期。因此,就供给而言,下半年市场可能会出现一定的萎缩。
相对于市场有可能出现的萎缩状况,市场的购房需求却极可能保持高昂的姿态:由于奥运迫近和市场刚性需求不减,二季度数块高价土地成交的例子同属市场趋势看好之下的良好表现。兼顾供给、需求与政策三者之间的联系来推测,在市场需求不变的前提下可能会存在供应量的减少或减缓,从而造成需求与供给之间的不平衡;下半年政策引导下的市场一段时间内可能出现观望期和成交的冷淡期,但随着政策明朗化以及观望情绪的消除,再考虑政策之后开发周期的延搁,房价仍将不断走高,现在不能确定的只是增长的幅度和频率而已。
观点二:住宅郊区化的态势将进一步加强
2006年土地供应继续向郊区倾斜。10个郊区县土地供应总量约占全市供应总量的60%,其中顺义、通州、亦庄三个重点新城的土地供应量相对较大,城八区土地供应则主要集中在丰台、海淀和朝阳。04至05年住宅郊区化的趋势就已经逐步形成,06年后则更加明显,核心城区内可开发土地日益减少的客观事实和远郊区相对低廉的土地成本和不必太烦忧的拆迁难度是(远)郊区开发的一个重要原因,而城区内土地少、拿地难和拆迁更难是造成这一现象的主要原因,此外所在地政府为吸引投资所设定的各种优惠政策也起到了推动作用。
观点三:观望情绪不会长期存在
“国六条”及其细则文件的出台使得市场销量有了部分下降,市场上呈现出一定的观望态势,众多消费者持币观望,希望政策实施后房价能够有所降低,但我们认为这种观望情绪不会持续太久:“国六条”及其细则文件的初衷是稳定房价,降低房价增幅,而不是让房价下跌;结合05年新政后的市场反馈,经历过短暂的市场冷淡后交易量又迅速上扬,精明的购房者也已从数次的政策调控中熟悉了价格规律的真谛,刚性的住房需求和巨大的消费群体是支撑房价的主要因素。在市场经济下,政策可以影响房价,但不能从根本上决定房