文档介绍：2006年上半年郑州市房地产市场分析
2006年上半年郑州市房地产市场分析
1 宏观政策环境与经济形势 2 房地产一级市场(土地市场) 3 房地产二级市场 4 房地产三级市场 5 2006年上半年郑州市房地产主要热点区域分析 6 2006年上半年房地产报纸广告分析
1 宏观政策环境与经济形势一、2006年上半年政策、法规发布与市场影响
政策
机构
房产相关内容
目的
《房地产抵押估价指导意见》和《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》
建设部、人民银行、银监会
《意见》内容包括房地产抵押价值界定、房地产估价机构及人员管理、估价报告时效及相关责任认定。
《通知》配套下发,内容涉及房地产估价机构选聘、金融机构对抵押贷款额的内部审核等强调估价机构、金融机构独立性的要求。
规范估价市场尤其是房地产抵押估价业务,防范银行信贷风险。
《城市规划编制办法》
建设部
明确要求各地政府研究住房需求,重点确定经济适用房、普通商品住房等中低收入住房需求的居住用地布局及标准。
从规划阶段开始,推动中低收入住房需求的实现。
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》征求意见稿
国土资源部
“勾地”的国有土地使用权出让新方式正在被国土资源部考虑,预计正式执行日期为今年 7 月。
该制度只适用于工业用地,将改写工业用地协议出让的历史。
《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》
国家税务总局
一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率,房地产项目预售收入税率提高5%;房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠。
通过细化的税收政策调控房地产市场主体。
《关于坚持依法依规管理节约集约用地,支持社会主义新农村建设的通知》
国土资源部
稳步推进“城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点和集体非农建设用地使用权流转试点”两个试点的工作。
农村集体土地直接入市政策松动。
《国有土地使用权出让合同补充协议》
国土资源部、国家工商总局
对出让土地的竣工时间、投资总额、单位用地面积投资强度、宗地容积率、建筑系数、等合同条件及违约责任进行了明确约定。
防止出让之后的土地囤积、炒卖;通过土地开发强度调整房地产开发结构。
“十一五”规划纲要
全国人大
调整住房供应结构,重点发展普通商品住房和经济适用住房,严格控制大户型高档商品房。加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控,促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式,加强资本金管理,规范住房消费信贷和保险。
调整房地产市场供应、需求结构和控制房地产行业金融风险,确定了“十一五”期间房地产市场发展的稳定基调。
国六条及其细则
国务院、九部委
调整住房供应结构,合理控制城市房屋拆迁规模,整顿和规范房地产市场秩序等。细则提出了中小户型70%比例、营业税的5年期限、提高高档房首付等量化指标。
以结构调整、政府责任为重的2006年房地产调控开始。
《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》
建设部
6月1日起,各地区新审批、开工的商品住房中, 90平方米以下住房面积必须达到70%以上;
套型建筑面积是指单套住房的建筑面积。
主管部门集中清理6月1日前已审批但未取得施工许可证的项目。需要调整套型比例的项目按要求调整后发放施工许可证。
明确“国十五条”中模糊的概念和指标,为各地的细则制定、政策执行确立基础。
《河南省实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见》
河南省建设厅
设定验收质量标准;规定验收内容,包括外观、防水等初装修住宅工程分户验收的8类58个项目;分户验收数量和方法;分户验收的组织实施;分户验收的程序和其它要求。
《关于加强城市规划“一书两证”审批工作的通知》
郑州市规划局
凡2006年3月1日之后的“一书两证”都要进行批前、批后公示;应履行而未履行公示程序的不得发放“一书两证”。
居住小区调整变更规划,应该先公示调整意向、再论证或听证,批准后再公示。
调控政策直接致使政策、市场风险骤升( 自4月开始,房地产市场的火热使市场各方对调控的预期逐渐强烈。在4月28日央行单独上调贷款利息之后,以房地产为主导方向的投资市场调控显现。其后,5月中旬的
“国六条”以及其后的九部委意见(国十五条),明确了今年调控的重点,即市场供应、需求结构,及政府住房保障责任。九部委意见中,营业税5年期限、中小户型70%比例指标的市场影响最大。一旦实施,大量项目