文档介绍：2010年03月28日荥阳市平庄项目定位报告纲要
河南华宇营销策划有限公司
2010年03月28日
【平庄项目】
定位报告纲要
目录
第一部分:荥阳市概况及经济发展情况
第二部分:荥阳市房地产市场情况分析
第三部分:项目分析及风险提示
第四部分:客户分析及客户定位思考
第五部分:产品建议及项目定位
第六部分:项目营销策略
第一部分:荥阳市概况及经济发展
2009年度,全市生产总值完成360亿元,财政收入完成18>51>.35亿元,城市居民人均可支配收入14560元,农民人均纯收入达到8200元,综合经济实力位居全省第二位。先后被评为全国科技先进县(市)、全国体育先进县(市)、全国计划生育优质服务县(市)、省级文明卫生城市、河南省对外开放重点县(市)、河南省扩权县(市)。
第一部分:荥阳市概况及经济发展
荥阳新区,以城市复合共生的全新理念,结合新区城市发展实际,定义新区的性质与功能为:行政办公、商业金融、文化娱乐、体育、医疗、科研教育、居住中心等多种功能,地域传统文脉特征与现代城市风貌有机结合的新型城区。
第一部分:荥阳市概况及经济发展
总结:荥阳在近两年多的经济发展中逐步在郑州市所辖区域内崭露头角,相对于周边几个地市(巩义、新密、新郑、中牟、上街)逐步在经济领域发挥着更重要的作用,另外荥阳与郑州的交通距离优势也逐步体现,因此,房地产经济的兴起也在情理之中。
荥阳
第一部分:荥阳市概况及经济发展
第二部分:荥阳市房地产市场情况
此数据为荥阳市近几年的价格走势,此价格中包含有福利性质的分房、房改房、单位集资或团购房,因此价格显示较市场实际价格偏低。
1、09年市场数据
第二部分:荥阳市房地产市场情况
目前荥阳购房者以本地客户为主,老区仍为购房者的主力分布区,其次为新区客户,据调查,随着新区的发展,周边乡镇户如:汜水、广武、须水镇及郑州的客户在荥购房的比例逐渐增长
第二部分:荥阳市房地产市场情况
2009年市房地产管理局共完成商品房备案3980套(月均332套)。
2009年房地产管理局共批准核发商品房预售许可证28件。。
2009年全市商品房备案面积共447048㎡(㎡)。
2009年全市商品房成交均价为2292元。
(数据来源于荥阳市房管局开发管理科)
第二部分:荥阳市房地产市场情况
2、市场分析
目前市场特点:
(1)房产开发呈现规模化;
(2)价格逐年升高,市场热情逐步释放;
(3)产品类型多样化,更加注重景观及物业服务;
第二部分:荥阳市房地产市场情况
3、荥阳房地产市场发展方向
政策上对房地产公司加大约束,房屋供应方式上逐步多元化。
楼盘的建筑质量及品位要求越来越高。
各开发商开始重视自身形象的包装和品牌效应。
对物业管理越来越重视。
消费者的消费渐趋理性化。
第二部分:荥阳市房地产市场情况
代表楼盘分析
第二部分:荥阳市房地产市场情况
意墅蓝山
项目占地300余亩,规划总建筑面积40 万平方米左右,小区内有幼儿园、会所、超市、地上车库,配套相对独立完善,绿化面积较多,受到了消费者的喜好。
户型设计以花园洋房为高端产品,普通多层加小高层为补充产品,以满足不同人群置业需求。
整体户型面积较大,户均面积130左右,小区内亮点均为产品设计方面的运用,在景观方面与物业服务方面未做更多卖点推出。
多层及花园洋房
第二部分:荥阳市房地产市场情况
海龙·香槟大道
小区内配套设施较为完善智能化设施设备、太阳能路灯、双气(煤质气和市政供暖)、风情商业街、社区幼儿园等。
前期广告宣传力度较大在郑州西区设有外展场并在公交、电台、道旗等方面大力宣传,目前由于房源有限,且商业体量较大,宣传力度骤减,仅见户外广告和以前的道旗等,售楼部冷清,销售速度缓慢。
此项目在前期即推出小高层产品,且项目整体推盘没有明确思路,导致项目虎头蛇尾,目前三期剩余体量不是很大,处于尴尬两难之地。
第二部分:荥阳市房地产市场情况
一期
二期
锦绣佳园
从锦绣佳园的推盘节奏为08年大部分公司所采用的典型推盘节奏,每次推出房源较少,客户积累期也较短,通过紧凑的节奏来增加客户紧张感,从而增加销售量。
从锦绣佳园每期产品看,一期主要以大三房投入市场,二期主要以二房和三房为主,目前三期四期摈弃二期两房设计,产品主要以经济、适用、紧凑三房为主(110㎡-130㎡),从锦绣佳园的产品节奏上我们可以看出经济、适用、紧凑的简约三房是以后发展的必然趋势。
第二部分:荥阳市房地产市场情况
总结:首先,荥阳房地产市场在郑州所辖几个区县来看,起步要晚一些,目前随着荥阳经济的发展,房地产市场出现蓬勃发展态势,但是目前仍有很不规范的