文档介绍：2010年成都中信蜀都项目定位及营销策划_部分3
本项目的TOHO创新产品打造创新拼合TH产品打造,提升TH整体容积率
广州雅居乐花园
创新关键点:
改变以往的的连排布置方式,产品通过连续90度采光面采光,节约别墅间距用地,以增加别墅的容积率
容积率较高,每户均有院子,但通风采光较差,整体舒适度较低
每一户都自有院子,形成独立的类别墅居住感
建立项目核心竞争优势。
视角13>.建立项目竞争维度
区域外竞争主要集中在高新西区高层客户的争夺,对高新西区客户形成如下营销拉动方式:
客户的拉动1:品牌开发商及规模的拉动
中信蜀都区域第一规模品牌开发背景
31万建面
相对低的总价与高性价比的产品。
中信地产
中信未来城
华润地产
45万建面
大园林水景
齐备的社区商业配套、7500平会所
华润橡树湾
61万建面
约2000㎡豪华会所,10万㎡商场、酒店式公寓及商业街;
相对低的总价与高性价比的产品。
万景峰
合景泰富
120万建面大盘,成熟社区
配套、生活氛围成熟
中海地产
中海国际社区
容积率为1的低密度社区
花园洋房、精致园林
龙湖地产
龙湖弗莱明戈
客户的拉动2:高性价比的产品拉动
郫筒:110-130㎡向90-110㎡分化
红光:90-110㎡、 110-130㎡向70-90㎡转化
犀浦:70-90 ㎡、110-130 ㎡向70-90 ㎡集中
高新西区:主力成交面积保持在70-90 ㎡之间
高新西区客户在郫筒、红光、犀浦三大片区主力成交面积由110-130㎡中大户型向70-110㎡中小户型转变,高新西区保持在70-90㎡之间。
0万
40万
30万
50万
高新西区
犀浦
红光
郫筒
-3
2008
-3
2008
-3
2008
-3
2008
2008主力成交总价
-3主力成交总价
38%
47%
34%
55%
36%
73%
49%
40%
30%
21%
37%
38%
23%
42%
27%
46%
16%
各片区电梯产品总价段走势图
高新西区客户在三大片区电梯产品畅销总价段降低,30-40万总价段为主力走量段,而高新西区畅销总价段较稳定,保持在40-50万。
南北通透;
赠送面积较多;
可变空间;
方正实用;
客厅连大阳台;
总价相对较低;
客户认可点:
40万
户型总价
89平米
户型建面
4500元
户型均价
高性价比
高附加值——可改房
方正实用
高新区客户关注产品特征:
中海国际社区主力畅销户型
万景峰主力畅销户型
客户的拉动3:高附加值的产品创新拉动
万景峰的营销启示:
95
中海国际社区
368
42
上锦颐园
43
31
西江月
79
45
新里·派克公馆
高新西区
6
7
万树森林
18
47
犀浦片区
25
17
万基金蓝湾
48
47
正成名城左岸
红光片区
29
27
50
24
郫筒片区
09年1-3月
08年
月均销售套数
项目名
万景峰开盘总推售量292套,开盘成交102套,开盘销售率为35%
万景峰销售价格为4419(带装修1200元(实700-800))
在价格及速度上实现与周边片区高层项目的突破
线索:万景峰以瞄准高新西区客户的高层产品定位,形成价格及销售速度的突破
客户的拉动4:基于客户的营销创新
客户的拉动4:基于客户的营销创新
附加值
产品
营销
强势拉动
大露台连客厅、卧室;
赠送可变空间、两房变三房;
可变赠送空间双层挑高,可做出两间房;
精装修/低总价(30-40万)
1200元/平精装修交房标准
开通部分高新西区企业项目班车,直送客户;
针对周边大学老师/高新西区部分企业展开团购;
未来会所/配套承诺;
产品做的较好,赠送面积大、实用性强,创新性强;
总价在35-40万之间,价格相对较低可以接受;
精装修的档次较高,非常喜欢;
内部园林景观较好,很吸引人;
未来会所商业配套会较齐全,交房时生活会比较方便;
万景峰成交客户满意点
万景峰客户营销成功拉动高新西区客户
针对高新西区主流营销模式:
项目区域外竞争策略:
品牌开发商拉动模式——以品牌开发商强势品牌及形象拉动
性价比拉动模式——以价格为主要策略,性价比拉动
高附加值产品创新模式——产品赠送高附加值产品创新拉动
竞争策