文档介绍：2013成都东客站项目定位报告
红海拼细
蓝海求异
——
东客站项目定位
报告
【
前言
】
作为一个纯商业项目,
本阶段项目的重点及难点在于
物业组合及配比
的确定。
本报告意在准确梳理项目的目标,
确立清晰合理的定位逻辑,
综合分析市场状况,
研判物业选择及体量配比。
——【
项目目标
】——
【
物业组合
】
【
物业体量
】
【
价值增值
】
【
项目目标
】
资金压力:
本项目拿地成本较低,资金压力较小
速度
与
利润
的博弈
企业战略理解:
稳健开发路线,土地储备量小,非规模化快速走量战略,单个项目利润要求较高
在适当控制风险的前提下追求
利润最大化
【
项目目标
】
——【
物业组合
】——
【
物业体量
】
风险可控下的利润最大化
区域可存活物业研判
【
价值增值
】
【
物业组合
】
集中商业:自持为主,对开发商资金、商家资源及后期运营能力要求较高。销售型以返租模式为主,对后期运营能力要求较高,且散售难度较大。
弃选
润驰国际广场商铺返祖销售模式盈利表
备注:花生唐
2013
年
5
月新推一批,香江
CBD2012
年
5
月底新开盘一批,成交价不到
7000
元
/
㎡,导致
6
月成交量巨大。
集中商业部分项目月均销量走势图(㎡
/
月)
独栋:区域内
独栋商业一楼均价约
9>43>.5-6
万
/
㎡
,为底商的

倍,
属高价值物业
。
【
物业组合
】
【
商业
】
【
写字楼
】
【
公寓
】
优选
备注:荣盛香榭兰庭独栋商铺目前尚未推出,无销售数据。
底商:以
1-3
层为主,一楼均价在
4~6
万元
/
㎡,
3
层以上商铺去化难度较大。
价格、销售情况
【
物业组合
】
【
商业
】
【
写字楼
】
【
公寓
】
备注:荣盛香榭兰庭底商尚未推出,无销售数据。
优选
(三层以下)
整体写字楼市场供需(
-
):
今年主城区写字楼供应较往年有所下降,销售保持平稳,
1-10
月,主城区写字楼新增供应

万㎡,销售

万㎡,
供小于求。
【
物业组合
】
【
商业
】
【
写字楼
】
【
公寓
】
整体写字楼市场存量(
-
):
今年主城区写字楼市场存量逐渐减少,目前存量

万方,
以市场平均消化速度

万㎡
/
月计算,存量消化需
12
个月
。
【
物业组合
】
【
商业
】
【
写字楼
】
【
公寓
】
【
物业组合
】
【
商业
】
【
写字楼
】
【
公寓
】
整体写字楼市场销售价格(
-
):
主城区写字楼销售价格保持平稳,
在
10000-12000
元
/
㎡
。
成都市五方位写字楼市场供销
比(
--
):
城东写字楼供销比相对较小,销售量大于供应量,供小于求,写字楼存在一定的市场空白点。
【
物业组合
】
【
商业
】
【
写字楼
】
【
公寓
】
【
物业组合
】
【
商业
】
【
写字楼
】
【
公寓
】
城东写字楼市场存量(截止

):
城东写字楼市场目前存量约