文档介绍：福州吉祥苑物业管理方案
目 录
一、 物业管理项目的管理特点 02
二、 质量管理目标及管理方式 02
（一） 质量管理目标 02
（二） 采用管理方式 03
三、 物业管理服务内容 05
（一） 开发建设期间物业管理服务内容 05
（二） 物业竣工验收期间物业管理服务内容 05
（三） 入伙及装修期间物业管理服务内容 07
（四） 实际运行期间物业管理服务内容 08
四、 人力资源的配备及管理 10
（一） 人力资源的配置 11
（二） 工作人员的培训 11
（三） 工作人员的管理 11
五、 管理规章制度 12
六、 档案建立与管理 15
七、 经费收支预算 18
八、 物质装备计划 20
九、其他
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一、物业管理项目的管理特点
（一） 吉祥苑的概况
吉祥苑项目位于福州市祥板路，由福建海皇房地产开发有限公司开发的商住楼。
吉祥苑占地面积16亩，总建筑面积16000多平方米，其中住宅面积13500多平方 米，商店950多平方米，幼儿园约1000平方米；住宅总户数113户，地下室设有汽车、 自行车、摩托车停放处，地面设有架空及露天停车位。
吉祥苑主要配套设施有变频供水系统（一、二层由市政直供，二层以上由变频供水）、 配电系统、安防系统等。
（二） 吉祥苑的特点及管理措施
特点之一：由于吉祥苑项目受所处位置周边住宅区物业管理状况的影响，收费标准 定位底，收入有限，必将给物业管理带来难度。
［管理措施］:我们在深入了解现场情况的基础上，结合我司在其它项目人力资源， 制订科学合理、切实可行有针对性的日常运作管理方案，确保有效运作。
特点之二：吉祥苑项目在入伙后的二次装修期间，人员混杂，治安工作较难管理, 因此安全保卫任务负担较大，治安的好坏是业主衡量管理绩效的关键。
［管理措施］:我们在现场勘查，实地规划定位的基础上，结合我们在其它管理项 目取得的经验，从实际情况出发，确立了治安管理以：“强化专业、人防为主、全面防 范”的整体治安管理防范思路。在装修中实施“有章可循、违章必纠”的管理办法， 灵活运用各种手段，管理上讲情、讲理、讲法，以预防为主，把违章装修控制在萌 芽阶段，确保吉祥苑外观统一美观。
二、质量管理目标及管理方式
（一） 质量管理目标
自接管吉祥苑之日起，通过综合竣工验收后一年内达到市级物业管理规范标准。
自接管之日起严格按照IS09002国际质量体系标准进行物业运作,使吉祥苑成为 一个安全，舒适、温馨、文明的家园。
具体质量管理目标：
——制订《前期物业管理服务合同》、《住户手册》和其他有关的规章制度，明确服务的 质量和双方的权利与义务。
——业主满意率80%以上。
——维修及时率90%以上。
——维修合格率100%o
——房屋外观整洁完好，管道畅通完好。
——每半年一次业主满意率征询活动，建立回访制度和回访记录。
—设备保养良好运行正常，无重大责任事故，小修不超过12小时，中修不超过48小 时。
—公共场所卫生整洁，绿地树木存活率90%以上。
重大火灾、治安责任事故率为零。
（二） 采用的管理方式
1、 在总体管理方式上拟采取“标准化”管理模式。
吉祥苑属综合型商住楼，在管理方式、管理手段和管理人员方面的管理模式，实行 标准化管理。实现管理体制企业化、专业化、一体化，以业主为服务中心的经营方针。 严格法规和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为，致力于精神文明建设。
2、 在安全管理上拟采取全封闭的安全预案制。
安全问题是业主永远最关心的问题，公司在进驻现场前先了解安全死角，将物业在 安全管理上的不足和缺陷找出来，制订有针对性的安全措施，将预案作为员工培训的依 据，逐步提高安全管理的实际水平。对人员物品进出实行分类控制，对业主采用“记忆 +规范”的方法，对租户采用凭证出入，对散客采用登记有效证件控制出入，实行立体
化管理。
3、 在服务方式上采取特色服务与个性化服务。
时效工作制
对业主关心的工作都要求规定的时间完成方为有效。将相关的工作流程公示给业主 监督，对未按规定办理进行处罚，以提高业主对我们的服务感到满意。
首问负责制
对业主的问题，第一个接触业主的工作人员应负责将问题向公司进行反馈，不能以 任何理由进行推诿。对于业主的问题必须有答复，不能久拖不决。
4、 实行系统化管理。
组织系统
A、 组织机构的设置原则是精干高效，一专多能。管理处直属公司总部管辖，实行整 体管理的方式。
B、 管理处内部实行重在领导，减少管理环节，提高工作效率。现场经理属管理层， 下设全部为操作层。
C、 管理处是指挥、控制的枢纽。设置服务热线，负责收集，归档整理和日常指挥功 能。
D、 保