文档介绍：黑弧奥美2008嘉兴某楼盘二期传播策略
某某某某二期
传播策略
客户:浙江某某某某
提报:某某某某广州
2008-03-10
谋划另一场即将开启的战争
开盘一次性推出716套
成功售出近500套
当天成交金额超过3亿
那是上一次的战争的果实;
那一次我们给嘉兴房地产带来革命性的冲击震憾;
那一次我们给向往国际生活的人们开了一扇窗1>.
这次集结号的任务
一次性推出高层、小高层、叠加2000多套;
高层、小高层主力户型面积110-120㎡中小户型;
叠加主力户型面积240-260㎡豪华户型;
二期任务
挑战一:
货量更大,嘉兴本级前期已消化很大一部分的客源;
面临着争取更广范围、更多客户的需求,侧重点是嘉兴市区2公里以外及周边的区域;
迎接挑战,从产品中寻找战术武器
“嘉兴和全国一样是地少人多的地区,搞城市化、发展住宅建设不能吃子孙粮,要为后人留下发展的余地。嘉兴人口总量增加,家庭户型变小,已由小城市发展成中等城市。,%;;每年进入婚龄的结婚户有3万多对,全市还有100多万外来人口,加上城镇尚待解决的住房困难户,嘉兴住宅的需求量很大。如果住宅套型建筑面积不加节制,住宅建设难以继续发展方米以下不少于70%的硬指标,不是权宜之计而是重要国策。”
“近几年,住房面积越造越大,房价越来越高,是迎合高收入家庭的需要,把真正缺少住房,急需解决住房困难的中低收入阶层拒绝在住房消费之外,因此‘90平方米,70%’的房产新政,是受百姓欢迎的政策。”
周汉林:“居者有其屋”的探索
机会
高收入人群只占少部分,更多的购买者是中层阶级人群,某某某某二期高层、小高层户型面积由大户型调整成中小户型迎合了嘉兴人的消费需求,
是个审时度势的英明决断
糖衣炮弹的射程刚刚好
迎接挑战,寻找那些可爱的人们
消费者发生的变化
一期占据的市场
二期需要占据的市场
周边代表城镇人群分析
王店
总面积116平方公里,,是新兴的交通枢纽型工贸重镇,被列为浙江省中心镇。
以小家电、纺织、针织、保温、建材、化工、塑料、食品等行业为主。
交通有沪杭铁路;沪杭甬高速公路、乍嘉苏高速公路和规划建设中的湖嘉高速公路、甬嘉高速公路在此交汇并拥有进出口处,上沪杭高速公路至虹桥机场50分钟,至笕桥机场30分钟;沪杭高速连接线北接320国道,南连“两海”公路,至嘉兴市区7公里;长水塘连接京杭大运河,距乍浦港30公里。
2006年,农民人均收入达到8208元,%,居民储蓄存款余额达到11亿元,
王店镇
周边代表城镇人群分析
洪合
平方公里,;
位于沪杭高速公路和乍嘉苏高速公路两个“T”字交叉口,距沪杭高速公路王店出口处6公里,连接上海和杭州的320国道横穿镇区,东距嘉兴市区10公里,西与桐乡相接,北靠京杭大运河;
,,暂住人口6万人;
,财政总收入8630万元,实现市场交易额26亿元,农民人均收入8302元,全镇居民生活宽裕,,平均每百户就有25辆汽车;
全国著名的羊毛衫之乡;
洪合镇
机会
10公里范围内纵深战区消费群体量储量巨大;
人群购买强,人均收入高;
更关键的是从一期销售数据来看这些可爱的人也是急迫的向往国际生活,甚至有组团抢购某某某某国际生活的嫌疑.
二期产品户型的调整更有利于扩大我们的销售战果;
周边地区储备了大量的人群消耗我们的产品.
总结
挑战二:
解决销售迟缓的叠加产品
迎接挑战,寻找销售缓慢的原因
为什么?
消费者对叠加不了解?
嘉兴市场的叠加产品
目前有丽池庄园、盛世豪庭、水岸丽都、都有叠加产品;
在嘉兴叠加建筑一直有,但是市场份额年均推出量不是很大,
销售也比较不错;
至去年还未出现叠加普遍滞销的情况。
市场对产品类型不陌生
产品本身应该有市场
我们没有对叠加进行强力推广可能会导致消
费者对我们的相对陌生
价格高?
水岸丽都
4000元/ m?
江南巴比伦
6000元/ m?
巴黎都市
价格未定
盛世豪庭
6800元/ m?
丽池庄园
6000元/ m?
6250-6923元/m?
某某某某
价格VS价格
价格资料从网上摘取,可能与实际有所偏差.
单从价格对比上来看我们的价格并不是十分高;
我们的产品形态如外立面和地段优势应该在价格上有所体现