文档介绍：淮安市淮海南路项目市场研究及前期定位方案
淮安市淮海南路项目定位方略
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报告结构
Part 1
市场研究
Part 2
项目定位及建议
1
市场研究——
了解并掌握市场,探寻市场机会点!
2010年上半年出台的主要房地产政策总结
新国十条的具体落实,成为下一阶段公共租赁房建设的指导
关于加快发展公共租赁住房的指导意见
6月13日
该标准”认房又认贷”,是史上最严厉二套房认定标准
住建部关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知
6月5日
促使税务部门真正落实土地增值税征管工作
国税局关于加强土地增值税征管工作的通知
6月3日
国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》
5月26日
加大企业的税收成本,降低房企利润水平,促使企业加快开发和销售节奏
国家税务总局《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》
5月22日
加强廉租房租户的动态监测,严查骗取廉租房保障等行为
住建部关于加强廉租住房管理有关问题的通知
5月5日
加大对骗购经适房和其他违规行为的惩处力度,减少经适房上市的获利空间
住建部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知
4月27日
着力解决预售中存在的违规行为,并首次提出由监管机构负责监管预售资金,各项措施具有很强的针对性和操作性
住建部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知
4月20日
史上最严厉房地产调控政策,标志着本轮房地产调控进入深入期
国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知“新国十条”
4月17日
极大的加强了普通商品房,中小套型商品房和保障性住房的土地供应力度
国土部公布 2010 年全国土地供应计划
4月15日
“国十一条”在土地方面的具体落实,加大保障性住房的土地供应成为最大亮点
国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知
3月10日
强调遏制部分城市房价过快上涨,房地产调控力度开始加大
2010年政府工作报告
3月7日
标志着新一轮房地产调控的启动<br稳健康发展的通知“国十一条”
1月10日
政策意义
政策名称
日期
政策环境
城市发展格局
整体市场环境
整体市场特征
项目区域市场
区域市场个案
区域市场特征
2009年12月14日
2010年1月7日
2010年4月17日
2010年《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(新国十条)
2010年《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国十一条)
2009年《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》(国四条)
内容:个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。市场反应:短期内出现观望,二手房成交量下降,2010年春节后市场恢复。
内容:要求二套房贷款首付款比例不得低于40%。
市场反应:继续产生高价地王,3月后房价飙升。
核心
核心
核心
内容:首套房90平方米以上,首付不低于30%,二套房首付50%,;3套房银行将不放贷等。市场反应:市场观望加重,整体市场人气下降,楼盘销售速度及价格停止上涨甚至下滑。
政策环境
城市发展格局
整体市场环境
整体市场特征
项目区域市场
区域市场个案
区域市场特征
中天盛世认为
在新政之后,淮安房地产市场在明年仍然会保持健康持续的发展趋势,市场所谓的拐点效应在明年将不会出现。
理由一:,特别针对贷款第二套住房以上提高其首付比例和基准利率这一条款,在行业内引起了强烈的影响,对于消费者,特别是投资客来说是一个极具杀伤力的政策,目前房产市场处于高度的观望期,这里要说明的是观望,而不是需求的消失,市场的刚性需求仍然存在。
理由二:淮安城市的特性,决定了购房者刚性需求的可靠性,并将在相当长一段时间内有大量的需求,房价保持稳定增长,且与一线城市地区投资性房价增长不同。
理由三:房地产市场在面临历次新政后,均在一段时间会出现报复性反弹。淮安在经济(GDP快速增长)、城市化率增长、人口结构优化及房价基数低起点等利好因素都将是淮安房地产市场出现报复性反弹的刺