文档介绍：三亚中集香水湾项目市场研究及定位报告-第二部分
第一阶段开发以Kapalua 海湾度假设施及酒店、购物等相关配套向腹地延伸;第二阶段以开发西北部私人住宅片区为主,和顶级高尔夫及相关配套设施。

第一阶段开发:1964~1985
1964
开始规划
1975
开始施工
1975
开始销售
第一阶段开发
第二阶段开发
Kapalua 别墅和酒店:
一座194间客房的酒店,及有100套单间和双卧室的别墅
有全年为儿童安排的节目、健身房、水上设备
公寓别墅:
海边别墅:四个有488套住房的独立项目
高尔夫别墅:186套单卧和双卧套单元
山边别墅:161套单卧和双卧套单元
铁树别墅:10栋共40套住房
菠萝岗:99栋独立别墅
游憩设施和娱乐设备
2个高尔夫球场
10个球场的网球花园3716平米的精品购物中心

第二阶段开发:1986~今
1995
完成总规划的50%
Kapalua园:占地33>.6万m? ,由8片住宅宅基地组成的封闭私人海边社社区
植物园:? ,由36片住宅宅基地组成的封闭私人海边社社区
利兹??卡尔帕鲁阿酒店 550间客房,占地15万m? ,与白沙海滩和海湾球场接触,所有客房带有宽阔门廊
游憩设施和娱乐设备
18洞冠军级高尔夫球场
占地3066 m?的高级俱乐部会馆
一个乡村网球中心,10个球场
开发次序以不同的价值体验组团为顺序,以高端项目启动,提升项目档次,通过后续不断投资,逐步实现经济回报
海滩游憩设施和度假物业,包括酒店别墅
海边接近的高尔夫、网球等设施
山林游憩体验组团
居住物业,包括各类别墅和公寓及配套
90年代
60年代
70年代
80年代
70年代中期开始开发商投入资金大量消化设计、基础设施和附带费用的开支
90年代度假村发展逐渐成熟,经营和销售的收入才达到平衡
2000年代
开发次序
一个度假胜地社区发展需要长期运作,强大的财源和持久的经济实力支撑。
现金流
公共建筑、植物园、公园、大型购物中心
案例借鉴--卡帕鲁阿
夏威夷Kapalua社区KPI体系
资源
对强势资源依赖程度高,临近优质海滩资源,自然资源丰富,保护原生态措施,使其成为项目价值点。
整体规划
主题活动
修建多种活动设施,包括GOLF、网球、水上运动等硬件设施,并根据节日规划多种主题活动,包括美食节、艺术节、儿童娱乐节等,满足细分客户的需求。
开发次序
先开发沿海度假设施,如酒店、娱乐、购物等配套设施,以高端物业启动,提升项目档次,聚集人气;再向腹地延伸,开发居住物业。
政府支持力度
前期投入较大,但开发商凭借自己充足的资金实力和现金运转能力,及良好的信誉,实现融资,而没有借助政府的力量。
片区成熟度
项目开发周期较长,逐渐完善配套设施,对片区成熟度要求不高。
整体规划保留了自然原生态地貌,沿海岸线集中布置度假设施,包括酒店、购物等相关配套;在较宽阔的腹地修建高尔夫、网球场等娱乐设施。
通过国际案例借鉴,得出本项目的发展方向:充分利用自身资源,打造独有亮点,特色主题;沿海规划高端产品,资源价值利用最大化,打造热带滨海多功能复合度假社区。
由于前期投入较大,需政府大力支持。
政府支持力度
对片区成熟度要求不高。
片区成熟度
以沿海高端项目启动,以聚集人气,提升区域认知度和区域形象。
开发次序
提供各种特色主题和活动组合,以满足不同客户的需求。
主题活动
沿海岸线规划布置酒店及高档别墅,实现资源的最大化利用;二线区域根据资源及地势条件,布置联排或花园洋房和商业娱乐休闲配套设施,如高尔夫、网球场等等,以体现整个度假区资源的均好性。以一定主题特色作为单体规划度假区,符合整体规划要求,并成为亮点。
单个项目与整体规划
占有强势资源,如海景、沙滩、山丘等,对资源的依赖性很高。
资源依赖性
国际案例KPI体系
本项目的发展方向:
作为香水湾规划的一部分,打造出本项目独有的亮点;
依靠滨海资源,充分加以利用,将沿海面打造成高端度假区;
沿海规划本项目的标杆产品,在二线及腹地规划项目的主力产品;;
设立独具吸引力的主题,提供多功能度假体验。
案例借鉴
客户解析
5
区域板块分析
区域板块竞争
区域市场分析
优越的热带海滨自然资源吸引岛外度假和投资客户,三亚为主要承接地,市场状态较为典型
-因十分优越的自然资源和度假市场
的相对成熟,三亚度假置业客户主要
集中于岛外客户,尤其是环渤海和长
三角经济发达区域,对珠三角客户的
吸引力不高。
-随着度假市场的进一步成熟,岛外
三大经济圈客户表现出更大的潜在购
买需求
三亚公寓客户来源
三亚别墅客