文档介绍：凤翔馨城2005年提案报告
市場背景分析
一、区域市场状况分析
l          由于天一城一期40万平米,中环米等大盘的规划,北片量体供应不足的供应局面已经开始改变,本案的介入也将面临这几个个案的强烈竞争。
l          区域市场内低档次的多层是主流产品(众多的安居房和经济适用房),小高层及高层供应量逐步上升,客户的接受度也随着楼盘的推出正在改善。但多层还是购房者的首选。
l          此前区域内缺乏指标性个案和高档楼盘,天一城和本案的出现将会改变这一局面。因此项目和天一城谁可以成为北片购房者的首选楼盘,将会决定未来项目销售能否成功的重要因素。
l          附近楼盘规划多位多层,小高层,高层,联排别墅。产品同质化严重。尤其天一城一期的规划与本项目的规划基本相同。因此如何在众多类比个案中脱颖而出就是我们要解决的问题。
l          目前周边的价格在2900元/平米左右。但随着北片的开发升温,房地产价格的走势必将冲破3000元/平米的大关。
l          整个市场以区域客占绝大数,房地产市场属于起步阶段。存在发展空间,但上浮趋势不够明显,一年中市场上涨在300元/㎡左右,还跟不上大市场的涨幅。
l          无锡市2004年第四季度的均价为3751元/平方米。目前项目所在区域侧均价还未到3000元,具有巨大的价格优势。这一点对我们入市非常有力。
区域市调个案
项目名称
天河花园二期
天河花园别墅
清华雅居
天一城(一期)
位置
凤翔路西侧
北环路南
凤翔路西侧
北环路南
北环路与凤翔路
交界
天水路,北环路
产品类型
小高层、多层
别墅
多层(局部安居房)
小高层,高层,独栋别墅,联排别墅
主力面积
125-130㎡
225-320㎡
110㎡;140㎡
96-200㎡
主力总价
29万
125万
32万;40万
——
单价范围
1980-2620元/㎡
4650-6500元/㎡
2800-2900元/㎡
——
平均单价
2400元/㎡多层
2650元/㎡小高层
6000元/㎡
2850元/㎡
未开盘
交房方式
毛坯现房
毛坯现房
毛坯现房
厨房,卫生间装修
二、竞争区域分析
1、盛岸板块
盛岸路区域板块同属北区,未来本项目在推案的时候肯定会,房地产起步早于项目所在区域,目前主要个案有左岸星光,盛岸花园,英伦皇家花园等。目前,新开个案价格在3400-3500元/平米。产品多为多层,小高层。
供应量:
项目名称
左岸星光
英伦皇家花园
盛岸花园(三期)
总建面积(㎡)
,二期5万
23万
16万
产品规划
多层,小高层
多层,小高层
小高层
开盘时间
2004年该区域,,预计在今后的两年内,此版块的的住宅供应量将超过100万方。
价格:
诉求重点:
项目名称
左岸星光
英伦皇家花园
盛岸花园(三期)
诉求重点
高品质的法式风情生活社区
盛岸西路大型居住板块前沿;英式皇家园林设计。
远离城市,享受生活
%的低密度
2、惠山新城板块
惠山新城板块是项目主要的竞争区域,应其主力客源与项目的客源重叠,都是以区域客户为主,惠山新城良好的规划前景和市场升值预期,将会是项目产生重要潜在竞争区域。目前该区域的代表楼盘是中环国际(金都花园)
供应量:
目前惠山新城区内的在售楼盘只有位于惠山新区行政中心政和大道998号中环米。
项目名称
中环国际(一期)
总建面积(㎡)
,二期15万
产品规划
多层,小高层
开盘时间
价格:
目前该项目的均价在2900元/平米左右。二期开盘价在3000元/平米以上
诉求重点:
项目名称
中环国际(一期)
诉求重点
未来的CPD中央行政区,CBD中央商务区,CLD中央居住区
3、东亭板块
对于市区客户来讲,东亭板块和项目区域将会是有一拼的两个区域。东亭地区的规划远景,升值潜力无疑对客户来讲很有吸引力。因此,我们对东亭板块也进行分析。
供应量:
项目名称
华夏绅泰苑
华夏万泉苑
蔚蓝都市花园
金锡帝景苑
华夏之春
总建面积(㎡)
二期6万
26万
2万
产品规划
多层,小高层
多层,小高层
多层,小高层
多层,小高层
小高层
开盘时间
2