文档介绍：养老机构可行性分析报告
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第六部分：房产企业案例分析
养老地产：“钱”景大 盈利难
地产调控下，房企向多元化突围，“银发经济”的养老产业被房企视为新金矿，一些嗅觉敏锐的地产商早在2010年就入场，万科、保利、绿城、万达等大房企都已提前布局，高投入、慢产出的养老产业看起来很美，但其盈利成为房企最大的挑战。
产业发展前景广阔
养老金的缺口、公办养老院的一床难求、高端养老院的天价消费等新闻经常见诸报端，“银发经济”被视为未来20年内经济增长最大的一块蛋糕，开发商也“无利不起早”，纷纷涉水养老地产。截至2014年，包括保利、万科、远洋、绿地、合生、万达、绿城等企业在内，全国已有超过80家房企进入养老地产领域。
“房企做养老地产，具有得天独厚的优势。楼盘的规模化发展将是养老项目落地的重要保障。”保利地产副总经理胡在新介绍，目前保利在全国5个城市有6个养老地产项目，未来10年内计划打造50个养老机构。
“房地产并不是一个万年长青的产业，所有地产当中最有前途的就是养老地产。”万达集团董事长王健林表示，养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。2013年12月，万达与中国太平保险在北京签署战略合作协议，双方将在养老地产以及商业地产方面展开合作，但目前还未披露具体的项目。
盈利模式难解
房企开始加速布局养老地产，期望从中国社会老龄化率升高的现状中寻找商机。虽然抢滩房企众多，但对于高投入、慢产出的养老地产而言，如何盈利成为每个房企操作养老地产项目的难题。
胡在新表示，目前我国养老产业尚处于起步探索阶段，行业整体盈利能力较弱。在国外，养老地产的投资总回报在10%左右，但在国内还无法作出适当的预测。据悉，近年来，房产商频频试水养老地产，但还未有明确的盈利模式，很多项目开始都以做养老资源的整合服务为宣传点，但最后由于资金压力都“一卖了之”。
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案例分析一
万科：要做养老业务而非地产
自2010年，万科宣布将推行住宅产业化、商业地产、养老地产三大战略以来，万科在杭州、北京已有多个项目进行了养老地产相关的尝试，但万科始终强调在养老地产上做的是服务，而非开发。据悉，万科的养老地产业务目前集中在建设养老住宅和提供养老社区服务等方面。万科集团董事长郁亮在出席万科2013年业绩发布会上强调，万科有兴趣在养老地产方面继续探索，但其涉及的“养老”更多是提供养老服务支持方面的服务属性，不是地产属性。早在2010年，万科就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”，采用租售并举的模式，为其养老地产开发铺路。此外，其还在北京的欢庆城和青岛的万科城试水，之后又在杭州的良渚文化村配建了养老地产项目，但规模都较小，郁亮说“房子卖出去了，但买的人都不是老年人”。
万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆表示，未来北京万科的每一个项目中，都将拿出一栋楼自持做养老服务，针对万科社区内的孤寡、空巢、失独老人。万科设计的养老住宅将要在三层楼往上就是住宅，完全按老人研究的住宅，房子不会太大，五六十平，甚至更小，集齐了老人需要用的设备。并且一个楼里分不同的楼段，一部分重病乃至于临终关怀、一部分需要护理、一部分就是健康老人，有侍老餐厅、食物很清淡，还有老年人功能室、小电影、卡拉OK、康复健身房，和大医院的挂号平台（医疗健康配套服务是每一个做养老地产的企业都绕不开的） 。对于推出社区养老的目的，毛大庆称，与社区商业的目的一样，都是为了更好的增强客户粘性，这是万科未来十年发展升级的关键点（万科的战略已升级转型成城市配套服务提供商，养老和医疗是其中的重要一块）。
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案例分析二
保利地产 ：“微利盈利”做养老
2013年销售额达1252亿元的保利一直被视为万科最强劲的对手，几乎在万科2010年宣布进军养老地产的同时，保利也迅速杀入这一蓝海。三年后，保利重新定义了养老产业在集团发展的战略地位，称未来十年要打造50个养老机构。
据保利地产集团董事长宋广菊透露，保利正处在一个企业战略转型、寻找未来新利润增长点的重要环节，而养老地产将作为企业创新升级的重要领域进行培育。她同时指出，以普通住宅为主，适当增持商业、养老等辅助物业，将会是在城镇化发展完成过程中，保利地产长期坚持的策略。
从2010年涉水养老地产至今，保利地产已在北京、广州、成都等5个城市拥有6个在建试点项目。保利地产未来将通过新建、住宅项目改造适老设备等方式，力争在保利进驻的每个城市中，实现5-6个养