文档介绍：地写字楼市场调研报告腾讯蓝房网-百姓自己的购房顾问 2009-12-22 17:14:13 来源:腾讯蓝房网一、上地区域概述 1991 年经国家科委和北京市人民政府批准, 上地信息产业基地建设启动, 它是我国第一个以电子信息产业为主导, 集科研开发、生产、经营、培训、服务为一体的综合高科技工业园区,分为南区和北区,总占地面积平方公里。长达 18 年的建设,使以上地信息产业基地为中心, 南至清河, 北至西北旺路, 西至上地西路, 东至八达岭高速路的上地区域基础设施逐渐完善, 城铁开通、白颐路北延, 成为极具开发潜力极大的一个板块。这个板块东临奥运场馆、南守中关村商圈, 得益于高科技与奥运经济的双重辐射以及较低的土地开发成本,现已显露出了巨大的市场潜力,成为了中关村和亚奥地区最大的商务办公补充基地, 也是京城地产最热的区域之一。上地区域的写字楼大致以信息路为中轴线,沿途分布在其周边,其中又以上地环岛为界, 分为南北两个区域。北区的写字楼集中在上地八街以南的部分, 有志远大厦、联想大厦、汇众大厦、鲁能科技大厦、中关村发展大厦、中关村创业大厦、彩虹大厦、嘉华大厦、国际创业园、东方电子科技大厦等, 而位于上地八街以北的只有百度大厦、辉煌国际广场、烽火科技大厦、鹏寰国际大厦等为数不多的几个写字楼。南区的写字楼相对较少, 主要有硅谷亮城、科实大厦、上地大厦、科贸大厦等项目。而上地的核心项目位于东北旺的中关村软件园, 则汇集了国际软件大厦、中科大洋大厦、信息中心、方舟大厦、钻石大厦、华夏科技大厦、汉王科技大厦、首创空间等知名写字楼。二、上地写字楼市场需求结构分析 1 、产业结构上地定位是高科技产业中心, 区域内部既有研究中心、产业基地, 又有商贸中心,"产学研销一体", 产业链条十分完整。目前上地已经形成了以 IT 为主的产业和企业聚集, 产业结构为:电子信息产业 70% ,光机电一体化 20% ,新材料、新能源 5% ,生物工程、新医药 5% 。截止到目前,进驻上地的高新技术企业 1500 家左右,其中年营业收入超亿元的有 40 多家;国内知名企业有联想、百度、北大方正、用友、彩虹、东方电子、许继、浪潮、鲁能、华环、清华同方等民族高新技术企业;国际知名企业有 IBM 中国工程技术中心、研究中心、 FANUC (发那科)、诺维信、瑞萨四通等。上地区域产业结构图 2 、行业结构上地区域写字楼大部分为大型企业集团自建、自用项目,在功能、结构设计上均以服务高新技术研究开发及企业集团总部办公为基础。因此, 该区域内部的写字楼客户以高科技企业、研发中心为主。据调查, IT、通讯和非 IT 类科技企业所占办公面积比例达到 60 %以上,其他行业的比例均在 10 %左右或以下,由此表明, IT 高科技行业已成为该区域经济发展支柱。此外, 民营及股份制高科技企业是区域写字楼市场的主要用户, 未来需求变化与区域产业经济发展密切相 3 、客户需求特征根据都市广宇公司调研数据显示, 在上地现有的企业当中, 50 人以下的中小型企业占 85 %,平均需要的办公面积为 260 平方米左右,而其中 10 人左右的企业又占了 80 %,办公需求面积只有 100 平米左右; 50-100 人企业占 9 %,平均需要的办公面积平方米; 100 人以上企业仅占 6 %,平