文档介绍：-10月
剩余产品去化执行报告
报告结构
销售目标界定
上半年营销总结
销售实现
策略分析
市场分析
客户分析
项目问题界定
下半年营销策略
问题界定
现状总结
第一部分:上半年营销总结
销售实现
上半年销售实现
产品
总套数
销售套数
剩余套数
精装公寓
252
199
53
电梯洋房
96
80
16
合计
数据截止7月15日
项目在上半年(数据截止7月15日),总计来访客户:501组,浩阁精装公寓共成交了199套,成交均价:7439元/M2,总价:剩余53套,均价:8700元/M2,总价:电梯洋房成交了80套,成交均价:5368元/M2;剩余16套,均价:6054元/M2, 。其中浩阁2009年成交140套。
在上半年中,,电梯洋房平均约32套。
剩余产品分析
数据截止7月15日
目前剩余浩阁精装公寓53套,电梯洋房16套。总共公寓剩余69套,可售体量不是非常大,但户型接受度低、景观差、单价高是其明显特征,兴趣客户对于剩余产品的心理接受价位:浩阁一般在8000元/M2左右,与目前报价存在1000元/M2的差距。电梯洋房一般在:4F:5000元/M2左右,5F:6000元/M2左右,与目前报价存在500元/M2的差距。
剩余产品分析
产品
总数
剩余套数
去化率
精装公寓
252
53
%
电梯洋房
96
16
%
在10月底前实现清盘,每月平均实现去化20套(浩阁精装公寓和电梯多层)。
客户分析
渠道分析
在成交客户中,客户转介绍占了第一位,占了45%;现场的拦截(得益于太湖旅游度假区)占了30%;另外房交会和小众DM、短信、网络都发挥了不错的效果。
在下阶段的推广中除了小众推广外,客户转介绍和现场拦截的作用要充分发挥。
客户分析
区域分析
成交客户苏州占45%,上海占了35%,其余无锡、江阴和外省市有部分的客户出现。
根据2/8原则,抓住苏州和上海客户将是项目下半年清盘的关键客户策略。
苏州和上海的两线推广并进非常重要。
市场分析
宏观市场分析
成交量:1-7月份全市住宅成交旺盛,在5月份时,成交量超过了07年最高峰9月份的成交量。整体市场处于上升通道。
截止7月12日,苏州市场存量25593套、㎡。市场现有存量的消化压力不是非常大。
区域
存量数
百分比
存量面积
百分比
金阊区
633
%
%
沧浪区
1644
%
%
平江区
908
%
%
吴中区
6603
%
%
高新区
4030
%
%
相城区
4207
%
%
工业园区
7568
%
%
市区
25593
%
100%
市场分析
宏观政策分析
政策调整,将势必在短期内打压刚刚抬头的房地产市场。
但是对于本项目也存在一定的机会。
目前国家不希望房地产再次出现大涨,内部有消息称将收紧第二套房贷款政策。
第二套房将在不久实行“首付四成、”
市场分析
竞争项目分析
太湖纯水岸
项目简介:
地理位置:吴中区太湖国家旅游度假区伍相路1号。
产品形态:小高层(精装修),别墅
目前状况:一期开盘在售,主要销售小高层
销售情况:
总共推出4幢房源,共计234套;面积48㎡,有部分88-91㎡户型,精装修。
目前项目销售公寓64套,别墅4套(联排和叠加各2套)。
公寓销售均价6500元/㎡。销售情况非常一般。
推广分析:
1、项目在总共设立了3个销售中心(金河国际、葑们、太湖新天地),在尝试一个阶段后,效果不是非常理想,在今年4月份撤销了金河国际的销售中心。
2、在线上推广上,由于推出体量的要求,推广力度较大,报纸、户外、电视、网络等大众媒体,短信、DM、杂志等小众媒体业配合有投放。
3、目前针对老业主推出“转介绍”赠送2年物业管理费的政策。
综合分析:
产品对比:太湖纯水岸在产品上不占据太湖的湖景色资源,在与本项目对比上,在产品上有较大的弱势。
价格对比:太湖纯水岸项目均价在6500元/㎡,本项目均价在7300元/㎡,800元的价格差距在太湖度假型产品上没有绝对的优势。
推广对比:太湖纯水岸目前是项目一期开盘销售,体量