文档介绍：⑧土地储备风险管理的研究培养单位:经济与管理学院一级学科:管理科学与工程二级学科:城市管理和建设工程管理申请同济大学管理学博士学位论文研究生:杨军指导教师:丁士昭教授二六年三月
摘要起源于上个世纪年代后期的城市土地储备制度是中国经济体制改革大背上世纪年代后期,借鉴香港土地批租机制,我国推行了土地有偿使用制出让等方式,由政府部门将土地直接有偿供应市场。这种做法不仅侵害了集体土建议,对政府可容忍的债务规模、融资方式选择、科学的土地储备供应计划编制一和房地产市场的波动增加了资金风险;在具体项目上,由于经验不足还可能面景下城市土地管理领域的一项制度创新,它是在土地使用制度改革、土地市场发育和国有企业改革过程中应运而生的一种土地管理制度。度,实施土地出让机制。各地分别采取了集体土地直接出让或国有土地未经整理地的权益,而且不利于城市规划统一实施,也不利于土地的保护和价值的充分实现。因此,建立土地储备机构,推行土地储备机制,作为土地有偿使用的制度创新机制就应运而生了。作为一项新生事物,它不仅面临着法规、政策等宏观环境风险、还面临着资金风险、体制风险、项目运作风险等。年中国的宏观经济政策开始紧缩,土地储备机构及运作机制所面临的风险进一步加大。完善土地储备制度、增强土地储备机构的运作能力、健全土地储备相关的法规体系,达到控制和缓解储备风险的目的,已经成为土地储备制度和土地储备机构可持续发展的必要保障。本文运用风险理论,针对土地储备制度可能面临的风险提出相应的风险管理方法等展开了深入的研究。论文主要研究成果包括以下四个方面:滞恋卮⒈富共煌愦蔚乃闹址缦绽丛目前土地储备机构面临四类风险:宏观法律和政策的不完善增加了土地储备机构的政策法规风险;城市土地储备制度的不完善带来了体制风险;融资渠道单临项目运作风险。岢鲇Χ愿髦址缦盏恼呒安呗越ㄒ对于政策法规风险,建议国家立法机构对相应的法律法规进行完善;针对土地储备体制存在的缺陷,论文提出要在不与国家制定的法律法规相冲突的前提下由地方人民代表大会制定地方性法规,加以弥补:通过增加城市土地储备机构的融资渠道,采用多种融资模式分散资金风险;为降低土地收购储备风险,对国外公共项目运作的风险管理经验进行了总结,提出了土地储备机构在房地产周期不同阶段的风险响应策略。
关键词:土地储备风险风险管理哉扇萑痰恼窆婺L岢霾馑惴椒按照债务依存度、债务偿还率和债务负担率三项指标,在财政收支结构合理、财政收入和叵嫡5那榭鱿拢岢稣窆婺5目刂品段вσ匀叩淖钚≈为准,且随仁莸谋浠赫婺R灿ψ飨嘤Φ髡岢隽丝蒲У耐恋卮⒈腹婺?刂坪凸┯Ψ桨副嘀品椒土地供应应该满足经济发展和城市化发展对土地的合理需求,储备、供应计划应该建立在对需求量合理预测的基础上。提出了科学的城市经营性建设用地需求量编制方法,及经营性建设用地合理需求的预测方法。摘要
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图表目录图籰城镇土地收购储备的意义⋯⋯⋯...⋯...⋯⋯⋯.⋯图土地收购储备的运作机制⋯..⋯....⋯..⋯.⋯⋯....图城市土地储备运行组织结构图.⋯.⋯⋯........⋯⋯..图恋厥展翰钩ケ曜加虢灰追延煤统杀荆图房地产市场周期与房地产景气.⋯...⋯⋯⋯..⋯......缦展芾砉淌疽狻图恋卮⒈富沟姆缦帐侗穑图缦詹慰***绞疽馔肌图鞘型恋卮⒈钢贫茸式鹬С痔逑怠图集合信托运作模式⋯........⋯.....⋯.......⋯.....图土地储备基金运作模式.⋯.⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯.恋卣俗髂J剑图ê饫砺凼疽馔肌~年建德市非农人口变化趋势⋯⋯.⋯⋯⋯..图建德市市区人均居住面积变化趋势⋯.⋯........⋯.....图ǖ率械谌礕增长情况..⋯⋯⋯.......⋯......年预计部分宏观经济指标ノ唬和蛟⋯⋯。舟面盏陌龋ァ图图辍杲ǖ率惺导嗜司幼∶婊澳P驮げ饨峁表展捍⒈赣玫胤掷唷表土地收购价格内涵界定一览表⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯.表恋卮⒈甘考爸芷谟跋煲蛩乇怼表香港政府历年计划出让和实际出让土地面积ノ唬表籰不同举债方案下土地基金的财务比较⋯⋯⋯⋯⋯⋯.表风险管理的发展沿革⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯.表土地储备风险分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯.表~年部分宏观经济指标ノ唬和蛟⋯表窆婺Tげ窆婺Tげ公顷鼻鼢叭%%∞毗∞Ⅸ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯一⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯.
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