文档介绍：保利心语
2012年营销策略总纲
今年在预售证问题耽误三个月困境下仍可预计完成11亿认购额
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月
开盘
开盘
开盘
开盘
开盘
销售非常火爆
十个月狂销10亿
快出来的奇迹
心语全年价格走势
7600
7100
7800
11年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月
价格
2011年心语全年价格实现拔升,单价由年初7100到峰值7800,再稳步维持7600,一直稍高出南湖片区均价
较高的价值体系为明年推售资源较差的K2\K3地块打下良好的价格基础
7200
2011年心语围绕“马克先生”的主题多变阐述“我是、我有什么”,市场独树一帜,紧紧抓住了项目主力客群——新武昌青年精英的精神属性,有力推动了销售目标的实现
11年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月
推广主题:武昌应该知道
奋斗向上进步的青春
主打价值点:精神
推广主题:我是新武昌
主打价值点:精神
推广主题:花厅+院
主打价值点:产品
推广主题:66㎡大两房
主打价值点:产品
推广主题:先生,有料
主打价值点:综合素质
推广
背景条件
宏观形势
中观环境
推售条件
目标
核心问题
核心竞争策略
市场分析
本体分析
客户分析
策略策略总纲
营销策略分解
策略总纲整体思路
2011形象分析
1核心问题提出
从国内经济形势看:在CPI高企和GDP增速下降,使得货币政策陷入了进退两难的维谷,因而货币政策在回归常态之后,只有因时势而微调,放松的概率较小
中国经济依然没有摆脱进入滞涨的危机,以货币为推动力的中国经济在这种情况下,不可能放松货币政策,紧缩的货币政策决定了四季度及之后中国房地产面临的依然是严峻的宏观环境
宏观形势
房价未出现实质性下降、CPI未有大幅下降、保障房未大量供给决定了本轮行业调控将持续进行,且已经由简单针对房价的调控转向了制度变革
行业调控将持续
通过发行地方债、资源税、营业税等制度层面改革着手改善目前地方财政“土地依赖性”强的弊病
宏观形势
2012年宏观大势总体从紧,未来地产行业政策调控成为常态,降价促销或将成为明年上半年营销主旋律
史上最强的宏观调控政策,对市场的影响的广度和深度不容忽视
调控至此,政策效力已凸显,多数城市包括武汉市多数项目成交量低迷,部分项目已经开始降价促销,市场观望氛围浓厚
在政策效力、市场供应量、购房者预期、资金压力的共同作用之下,降价促销成为四季度及2012年市场营销的主旋律。
国务院不断重申,调控方向不动摇,调控力度不放松,促进房价的合理调整
宏观形势
世联集团市场部分析量价走势模拟:六七月量价最低谷,下半年成交量将逐步回暖,价格快速回升
宏观形势