文档介绍：类型住宅底商可以按照服务区间及市场理念来划分。下面分别对它们予以介绍。 1、按照服务区间划分按照服务区间的区别,可以将住宅底商分为服务于内部和服务于外部两种。有些住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民,而其他住宅底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里面。对于大型的住宅社区,底商主要以社区内部居民为服务对象。在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活****惯而设定。这样的店铺, 投资少,风险不大,资金回笼也较快。对于服务于小区外部的商铺,则应考虑周边商业业态、街区功能来确定商铺功能。这样的商铺应位于交通便利,商业气氛浓郁的地区,店铺面积不宜过小(最好在 1000 平方米以上),主要有大型超市、各种专卖店、大型百货商场等,如“今日家园”、“似海怡家”、“现代城”的底商。 2、按照市场理念划分随着越来越多的住宅项目进行住宅底商的开发,房地产开发商逐渐意识到住宅底商具有很大的市场潜力,但不同项目的竞争将成为今后住宅底商市场的主旋律,住宅底商项目市场运做将对住宅底商项目的成功发挥重要作用。鉴于以上原因,下面按照住宅底商项目的市场理念对住宅底商进行分类。按照住宅底商市场运做的特点,我们将住宅底商分为概念型住宅底商、潜力型住宅底商和商圈型住宅底商,共三种类型。下面,分别对它们加以介绍。 1)概念型住宅底商概念型住宅底商,指开发商在开发过程中,注重突出项目的概念和主题包装。从以“欧式商业步行街”概念炒作成功的“现代城”、“欧陆经典”,到“珠江骏景”,再到“老番街”, 住宅底商一改过去纯粹的配套服务功能。不过,为底商做主题包装只是第一步,后期对主题概念的实施和控制更加重要。新颖的主题包装无疑为项目增色不少,但决不应是开发商的制胜法宝。 2)潜力型住宅底商潜力型住宅底商,指具有巨大市场潜力的住宅底商项目。相对于借助炒作概念而走俏市场的概念型住宅底商项目而言,某些住宅底商无需炒作却也热销。原因主要是巨大的市场潜力使此类项目被众多投资者所看好。如位于亚运村的“风林绿洲”,由于与奥运村及奥运会场馆预留地毗邻,人气凝聚力强大,近几年内的市场潜力不容忽视,是难得的投资宝地。“潜力型”住宅底商固然前景广阔,但同时也存在风险,无论投资者自营、出租,还是转手出售,所面临的最大问题将是“时间”问题,也就是商户通常说的“养店铺的时间”。因此,投资者要正确评估自身承受能力,在核算回报率时应充分考虑时间因素。 3)商圈型住宅底商商圈型住宅底商,指已经形成一定的商业氛围,拥有大量的、稳定的消费群体的住宅底商项目。凭借有利位置,抓住市场需求点,部分住宅底商项目尽管价格不菲但仍能创造佳绩。商圈型住宅底商周边的商业已形成一定气候,,投资风险相对小,回报率高。不过,需要指出的是,成熟商圈内的住宅底商,虽然位置和人气占有绝对优势, 但是,投资商铺的其他条件(如:楼层、格局、层高、广告位、硬件设施等)也十分重要。比如北京科技会展中心,其首层店铺的出租效果很好,虽然发展商也采取了如加修直通三层的手扶滚梯,将过街天桥与二层直接相连等措施吸引客流, 但仍难弥补二层、三层在设计上的缺陷,部分店铺仍有空置现象。最需要指出的是,商圈型住宅底商的价值升值收益空间往往被缩小,而且如果商铺投资者不谨慎的话,很可能以过高价位购买商铺,最终被高位“套牢”。特点和影响社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形