文档介绍：苏州瑞富广场策划案（草案）
目录
项目概况
项目分析
方向及定位
目的客户
业态规划
价格建议
招商方略
项目概况
瑞富广场位于苏州三大商圈之一南门商圈轴心位置，与苏州最高档商场之一泰华商场相邻。项目北接竹辉路，西靠人民路。项目地下两层为停车场，总共近6000平方米，约
200个车位。地上一到三层规划为商业场合，。一层已入驻交通银行、必胜客、高档眼镜店毫克眼镜、百年老店三万昌茶叶，剩余400~500平方米未租售。二层和三层均未租售，每层面积约为3300平方米。四到七层规划为酒店式公寓，主力面积30~70平方米，基本已售，还剩70余套。
项目预测2月交工，5月前开业。
项目分析
1、项目面临问题
（1）定位不明晰，难以统一主题宣传
（2），很难满足普通商铺层高规定
（3）先前对外宣传公寓已售磬
（4）项当前身经营不良，需要重建客户信心
2、项目拥有条件
（1）地段好，轴心位置
（2）苏州罕见大容量停车场
（3）商铺可以自由分割
（4）商业消费集中区
（5）交通便利
（6）现房
（7）项当前期宣传已经在受众中或多或少形成潮流、文化概念
3、需要解决问题
重点攻克二、三层商铺销售难关，消化公寓尾盘及一楼遗留商场某些。
方向及定位
1、定位方向：
（1）地段决定档次
项目紧挨苏州主干道人民路，与泰华商城为邻，占据南门商圈核心位置。因此，本项目业态定位在中高档。
（2）符合所处商圈总体定位，与周边商业业态协调
为以便表述，先建立一种直角坐标系：以人民路为纵轴，新市路竹辉路一线为横轴。横轴以北文化气息浓：苏州图书馆、苏州中学、苏大南区、碑刻博物馆、文庙、四大宋碑、可园、沧浪亭、市美术馆、市工人文化宫等；横轴以南商业气息浓，以泰华商城为代表。项目与竹辉路隔街相望有爱琴海休闲中心、西北有西餐厅、西隔人民路有肯德基、南有麦当劳，项目一层有必胜客，“洋气”环绕。
瑞富广场为了保持与周边业态协调，商业业态应当突出潮流，并兼具文化气息。
（3）瑞富广场内招商业态类型相近，基调一致，主题统一。
2、定位：
考虑到泰华商城已有市场地位和瑞富广场商业场合规模，如果与泰华商城正面竞争，业态求多求全，走“大而全”之路，竞争成本势必就高，风险就大。
因此，建议采用错位互补方略：人无我有，人有我优。泰华商城买不到东西，瑞富广场可以买到。或者，针对某一业态，瑞富广场比泰华商城做得更深更细，走“小而精”之路。
建议定位：潮流阳光运动型中高档消费场合。整体主题为年轻·潮流·运动·文化。
目的客户
瑞富广场目的客户就是泰华商城消费者，就是周边KFC、西餐厅、卖当劳消费者，就是瑞富广场周边来来往往人群。咱们建议充分运用别人已有客户群，将她们吸引到瑞富广场来。瑞富广场目的客户是既有周边消费者中
“最潮流年轻运动族”。
业态规划
业态规划力求弥补项目所在商圈市场空白——没有专业运动休闲用品商场，并充分运用泰华商城人气资源。
一楼未租售某些：品牌休闲、运动类服饰
二楼：体育用品、运动服饰、旅游用品、休闲服饰等专卖店、精品店
三楼：健身房、美容院（招商对象为成长型公司）
基于三层楼高限制，