文档介绍：保障性住房投融资模式调研报告
一、2011年保障性住房建设现状
(一)全国保障性住房建设现状及资金来源
2011年,中国保障性安居工程住房建设规模将达1000万套,相比2010年的590万套,增长70%,保障房建设规模创历年之最。计划新增的400多万套住房中,公共租赁房将占主要部分。这意味着2011年保障性安居工程投资将超过13>.3万亿元,占全国房地产投资规模的20%以上。
第一部分是经济适用住房和限价商品房,占了200万套。这200万套几乎是不需要政府出钱的,由买房人自己可以出,只是一个周转问题。因为经济适用房和限价商品房的销售价格有一个土地的成本在里面,所以土地成本也不需要政府出。
第二部分是棚户区改造,占了400万套,是原来的土地,是原居住条件的改善,所以地不需要政府拿。钱从哪出呢?棚户区改造是把原有住房改新,卖给原住户,资金缺口由中央补助及通过开发商业房产销售解决,所以项目能够实现自我平衡,也不需要政府出钱。
以上两部分保障房是有产权保障的,按成本价或微利向向特定对象进行销售,能够实现收支平衡,不需要政府出资。
第三部分是廉租房,占了180万套,廉租房的供应对象社会最底层群众,绝大多数是吃低保的水平,廉租房租金只有1-2元/平方米,只够基本的维修与管理费用支出,纯粹是公益性的。无论廉租房的建设资金来源渠道有哪些,但最终完全需要政府买单,土地也需要政府无偿划拨。
第四部分是公共租赁住房,占了220万套,公共租赁住房是国务院在2011年明确提出解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。随着公共租赁住房制度的实施,我国基本上形成一个考虑到各阶层群众的,完善的住房保障体系。今后几年,公共租赁住房将成为保障性住房的主要和重点保障形式。
保障性住房资金来源表
类型
套数
投资规模
资金来源
经适房
两限房
近200万套
约4000亿元
由社会机构通过市场运作方式解决
棚户区改造
近400万套
约5000亿元
工矿企业和被改造的职工筹集;
中央政府提供财政补贴;
地方各级政府配套资金。
廉租住房
160多万套
约2000亿元
中央与地方政府投入;
公积金增值净收益;
公积金贷款支持;
地方融资平台贷款;
金融机构中长期贷款。
公共租赁住房
近220万套
约3000亿元
第一种,由政府出地、政府投资、政府管理

第二种模式,政府出地,企业出钱

第三种模式,政府规定土地用途,企业买地、投资建设并持有管理
(二)海南省与海口市保障性住房建设现状
,其中,廉租房7002套、经济适用房22435套、公共租赁住房11900套、限价商品住房11197套、城市棚户区改造4780套、国有工矿棚户区改造2380套、国有林场危旧房改造1882套、垦区危房改造30000套。预计投资约150亿元,销(预),。海南省住建厅厅长李建飞透露,2011年海南将重点发展公共租赁住房,使其成为保障性住房的主要和重点保障形式,重点建设30-40平方米的小户型公共租赁住房。鼓励企业积极参与,加大社会资金投入。
2011年,。其中,新建廉租住房500套,购改建和租赁廉租住房800套;公共租赁住房1300套;经济适用住房4500套;限价商品住房3000套左右;棚户区改造1000套左右。按20万元/套进行估算,约需资金22亿元,其中公租房及廉租房约需投资3亿元。
二、保障性住房政策规定及建设模式
近几年来,中国保障房建设开始驶入“快车道”。由于我国政府掌握土地资源,所以土地的落实不成问题。对于保障性住房的建设各级政府更重视的是钱(融资)的问题。经认真调查研究国家及各省市的有关政策,我们将廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房、安置住房的相关政策规定及投融资模式做对比分析如下:

保障性住房对比分析表
名称
概述
开发主体
土地来源
转让限制
保障对象
面积控制
建设模式
优惠政策(开发方)
限价商品房
限定套型结构比例(限定套型面积)和控制销售价位(限定销售价格),并定向销售(限定销售对象)的中低价位、中小套型普通商品住房。
房地产开发企业
出让
完全产权,5年内不得交易
需要改善住房条件但支付能力欠缺、难以进入商品房市场的中等和中等偏下收入住房困难家庭。
90m2下为主;
不超120 m2。
以项目法人招标方式选择的房地产开发企业出资建设。
土地、税收有优惠政策,不需要政府投入;
资金实际由安置对象承担。