文档介绍：社区商业研究及开发建议 与 社区商业招商建议
谨呈:浙江万科南都房地产有限公司
[2007]HZ011
百盛投资管理有限公司
2007-8
目录
一、工作回顾
二、社区商业最优化开发流程
、定性定量
三、社区会所开发
、发展
2
目录
四、万科杭州项目开发建议
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工作回顾
杭州项目二次考察 (21个楼盘)
研究方法:消费内外源
杭州社区商业区块普查 (11个板块)
社区商业开发模型
上海项目考察(17个楼盘)
万科住宅品类
沟通、学习
社区商业研究
及开发建议
与
社区商业招商建议
杭州社区商业供应调查 (350份问卷)
社区商业
发展规律
杭州社区商业需求调查 (400份问卷)
广州项目考察
(16个楼盘)
社区商业商家开业、经营要求调查(共53种业态,150余家商家)
深圳项目考察 (17个楼盘)
社区商业开发模型 验证、调整
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二、社区商业最优化开发流程
、定位定量
5
社区商业开发的市场研究、定位定量
、开发模型
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社区商业市场研究方法
社区商业定性研究 (过程指标)
社区商业开发定性定量(结果指标)
交通情况
商业环境
市政配套
未来规划
社区商业定量研究 (过程指标)
消费人群
消费能力
消费需求
商业面积配比
商业功能组合
商业业态组合
商业品牌化程度
商业物业规划
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社区商业市场研究的过程指标
交通情况
商业环境
市政配套
未来规划
消费人群
消费能力
消费需求
:城市主干路,次干路,之路,社区内部道路 ,可达范围;轨道交通
,时间成本
:
市政核心商圈、区域商业中心、特色商业街、
专业市场集群、旅游景区
:
购物中心、
百货公司、
卖场、
专业市场
:社区卫生所,区级医院,市级、省级医院 :社区、区域、市级的广场、公园 :幼儿园、小学、中学、大学
:公安局,办证中心
:火车站、长途汽车站、地铁换乘中心、地铁站、公交总站、公交站
:地铁、城市主干道路、公交线路,站点设计 :市、区域、社区商业中心
-5、5-10、10-15分钟的可达人群来源
-10、10-15、15-30分钟的可达人群
-15、15-30分钟以的可达人群
、娱乐消费为主
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社区商业研究分级模型
商业类型
服务人口
辐射距离
代表物业形式
道路
公共交通
交通方式
交通时间
便利型
Clubs
1500-5000人
100-500米
内部会所
小区内部道路
无
步行
2-5分钟
街坊型
Street
1-3万人
1-2千米
住宅底商,街区
内部道路,支路
公交站点
步行
5-10分钟
邻里型
Neighborhood
5-10万人
3-5千米
集中型物业
支路,次干道
公交分站
步行、
骑车、机动车
10-15分钟
区域型
Department
15-30万人
5-10千米
复合型
次干道、主干道
公交换乘中心
骑车、
机动车
15-30分钟
城市型
City
50-100万人
10-30千米
商业综合体集群
交叉主干道
公交总站,地铁,快速公交
骑车、
机动车
30-60分钟
泛城市型
Beyond City
200万人以上
城际范围
专业市场型商业中心
城际道路
交通枢纽中心
机动车
60分钟以上
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社区商业市场研究的结果指标
商业面积配比
商业功能组