文档介绍：土地估价案例与报告精讲班第6讲讲义
土地权利资料的分析要领
(五)土地权利资料的分析要领
1．合法性：
(1)在现有的产权资料中依据合法和最有效的产权资料。
(2)审核土地的证载使用者和实际使用者是否一致；土地的证载用途和现状。
3．最有效使用原则
最有效使用原则应当以预测原理和变动原理为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。
4．报酬递增、递减原则
边际效益递增递减原理，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。在任何给定的条件下，土地、劳动力、资金、管理水平之间都存在着一定的最优组合，超过一定限度，每一要素的继续增加，其收益却不会相应成比例增加。
5．需求与供需原则
由于土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特性，使价值独占性较强，需要与供给都局限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行。因此，土地不能仅根据均衡法则来决定价格。
6；竞争和超额利润原则
土地因为具有不动性、不增性、个别性等特点，属刚性需求。近几年来，土地市场需求旺盛，竞争较为激烈，地价也不断上涨，但土地开发所带来的也是巨大的超额利润。
7．贡献原则
贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应特别考虑。
8．变动原则
土地的价格是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。
9．协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这关系到该地块的收益量的价格。

估价方法选择
二、估价方法选择
(一)各种土地估价方法选择的原则和综合运用
1．市场比较法
市场比较法用于地产市场较发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。市场比较法可用于评估土地的价值或价格，并可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。
例题：替代原理是市场比较法的理论基础。( )
答案：(正确)
解析：市场比较法的基本理论基础就是替代原则。
2．收益还原法
收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。因此对于没有收益的不动产，例如机关、学校、公园等公益事业的用地估价大多不适用。
3．剩余法
剩余法主要适用于下列几种类型的土地估价；
(1)待开发土地的估价；
(2)待拆迁改造的再开发房地产的估价；
(3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价；
(4)现有新旧房地产中地价的单独评估。
4．成本逼近法
成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用。同时，对于既无收益又有很少交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。
例题：成本逼近法主要适用于( )的估价。

B．住宅用地
C