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土地增值税的计算方法
一、根本计算方法
〔一〕增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
增值税税额＝增值额×增值税税金额〞与“房地产开发本钱〞金额之和的5%以计算扣除。
B、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额〞与“房地产开发本钱〞金额之和的10%以计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
C、房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条〔一〕、〔二〕项所述两种方法。
D、土地增值税清算时，已经计入房地产开发本钱的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
财税字[1995]48号：
利息的扣除按以下方法计算：〔1〕利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的局部不允许扣除；〔2〕对于超过贷款期限的利息局部和加罚的利息不允许扣除。
【相关】
〔1〕金融机构的概念：
金融机构是指经中国人民银行批准专门从事货币信用活动的中介组织。从我国目前的情况看我国金融机构按其地位和功能划分大致有以下四类：
①货币当局，又称中央银行，即中国人民银行。
②银行。包括政策性银行、商业银行。商业银行又分为：国有独资商业银行、股份制商业银行、城市合作银行以与住房储蓄银行。
③非银行金融机构。主要包括国有与股份制的保险公司，城市合作社与农村信用合作社，信托投资公司，证券公司，证券交易中心，投资基金管理公司，证券登记公司，财务公司，与其他非银行金融机构。
④境开办的外资、侨资、中外合资金融机构。包括外资、侨资、中外合资的银行、财务公司、保险机构等在我国境设立的业务分支机构与驻华代表处。
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如果房地产开发企业发生的利息支出是通过未经中国人民银行批准的单位或个人发生的，如此按“不能提供金融机构证明来处理，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10％以计算扣除。〞
〔2〕土地增值税清算扣除项目中的开发间接费用与房地产开发费用的划分
开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，是用于核算企业部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
房地产开发费用是指与房地产项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
房地产开发本钱中的开发间接费用与房地产开发费用，两者很容易混淆。由于房地产开发费用有比例限制，并且开发间接费用可以做为加计扣除20％的依据，因此局部纳税人有意或无意将费用尽量转移到房地产开发本钱。如果不细加区分，就会造成土地开发本钱虚增，相应的房地产开发费用和加计扣除也会同时虚增。
【例2—3】
某房地产开发公司取得土地使用权发生1000万元，开发土地和新建房与配套本钱为1200万元，其中开发间接费用50万元〔包括管理人员工资福利5万元，办公设备折旧5万元，广告和其他销售的费用20万元〕，假设该公司不能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的利息支出，房地产开发费用扣除比例为10％。
分析：
如果不对开发间接费用中不属于直接组织管理开发项目加以剔除，通过计算：
       房地产开发本钱虚增30万元，
       开发费用虚增30×10%＝3万元，
       加计扣除金额虚增30×20%＝6万元，
       共计扣除项目金额虚增30＋3＋6＝39万元。
       由于扣除项目金额增加，必然造成增值额和增值率的减少，从而减少了应纳的土地增值税。
〔3〕土地增值税清算本钱与会计本钱的主要区别
国税发〔2006〕187号规定：
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进展土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积本钱费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积本钱费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
也就意味着如果税务机关按规定要求纳税人进展土地增值税清算时，如果房开企业仍有未竣工结算的本钱，如此不允许扣除相应的预提费用。即使清算后再转让或销售的，也应当按原清算时的单位本钱进展相应本钱扣除，单位本钱不再进展调整。
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【例2—4】
某房开公司开发100000平方米的写字楼，己销售95000平方米。清算时，共发生扣除项目金额9000万元，如此单位建筑面积本钱费用＝9000÷10＝900元。在清算后，余下的500