文档介绍：清怡花园三期推广方案
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目录
♦市场研究分析
项目市场定位
项目推广策略
蓄水期
开盘期
持续期
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市场研究分析
市场研究分析
项目市场定位
项目销售策略
蓄水期
开盘期
强销期
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进入宏观调控政策年
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杰盟观点如下:
2011年房地产调控政策将维持严控,民生福利保障上升到重要位置,保障房建设与价格的控制成为了主要矛盾。
政策焦点
信贷政策,尽管中央政府一再强调实施宽松的货币政策,但对房地产行业来说,信贷仍将趋紧。
加息政策,通货膨胀已经非常明显。楼市虚火旺盛。紧密加息的可能性很大。
房产税政策扩征深化,部分城市推进房产税改革的条件已经成熟,相关管理条例的修订及地方试点工作正在加紧推进。在试点城市推行后,势必大范围推广,漏洞存在无可避免。有效抑制房价,还是促进房价再一步升温,各方争议很大。
保障房再发力
“双轨制”体系,进一步强化。作为房地产业制度性变革的重要元素,保障房建设以及分配模式改革将是今年房地产调控的着力点之一。建立一个保障与市场共存的机制,通过两只手,即保障房和商品房来共同解决供给问题。如果每年坚持1000万套的保障房建设,其对商品房价格的平抑作用将逐渐显现出来。
土地闲置将遭严查
12月以来,各地地王频出,引发房价跟风上涨,改革土地出让方式也有望成为新调控手段。
房价难涨,稳步回落
2011年,针对住宅的房地产调控会更加严厉,更多的细化政策将出台,一些调控的死角将被格外“关怀”。
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同时,由于全国地价短期内难以下跌,未来房企的购地支出将较多。同时,政府对闲置土地的清理、大量新开工面积的后续投资等,都将消耗房企的资金。另外,多数上市公司的现金流为负,不少中小房企以企业股权抵押贷款,这或许说明多数房企的资金并不宽裕。在2011年房地产开发贷款及房地产信托仍将继续收紧的情况下,仅从房企资金情况来看,也需要平价销售以回笼资金。
因此,2011年房价大幅上涨难度很大。不过,在通胀预期下购房需求释放、长期以来房价上涨导致百姓强烈看涨预期的背景下,房价也不大可能有大幅的下跌。
二三线城市成为投资的焦点
2010年,在人民币升值、全球通货膨胀、货币战争一触即发、中国宏观调控等等因素的推动下,调控政策步步升级,严厉程度史上空前,开发商的资金链将会面临着极大的考验。而二线城市或者是三线城市受宏观调控的影响比较低,被调控的力度相对比较小,因此,许多企业陆续的开始进入二线城市,众多地产大鳄也越来越看重二三线城市的发展潜力与购买潜力。
2011年,随着一线城市的限购,二三线城市的房价上涨压力加大,预计下半年,限购令会扩大到部分房价上涨过快的二三线城市。
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同时,由于全国地价短期内难以下跌,未来房企的购地支出将较多。同时,政府对闲置土地的清理、大量新开工面积的后续投资等,都将消耗房企的资金。另外,多数上市公司的现金流为负,不少中小房企以企业股权抵押贷款,这或许说明多数房企的资金并不宽裕。在2011年房地产开发贷款及房地产信托仍将继续收紧的情况下,仅从房企资金情况来看,也需要平价销售以回笼资金。
因此,2011年房价大幅上涨难度很大。不过,在通胀预期下购房需求释放、长期以来房价上涨导致百姓强烈看涨预期的背景下,房价也不大可能有大幅的下跌。
二三线城市成为投资的焦点
2010年,在人民币升值、全球通货膨胀、货币战争一触即发、中国宏观调控等等因素的推动下,调控政策步步升级,严厉程度史上空前,开发商的资金链将会面临着极大的考验。而二线城市或者是三线城市受宏观调控的影响比较低,被调控的力度相对比较小,因此,许多企业陆续的开始进入二线城市,众多地产大鳄也越来越看重二三线城市的发展潜力与购买潜力。
2011年,随着一线城市的限购,二三线城市的房价上涨压力加大,预计下半年,限购令会扩大到部分房价上涨过快的二三线城市。
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沛县房地产整体运行情况分析——历年度商品房成交情况
近4年来,沛县房地产市场成交活跃,2010年商品房成交4248套,成交面积46万平方,2011年商品房成交2933套,成交面积31万平方。成交量急剧萎缩,同比下降达31%,新一轮调控在今年开始显现。
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