文档介绍：09年上半年营销推广促进策略
万达向北,中心向北
21年万达经验移至江北,激活宁波北门户核心商圈崛起
我们今天的提报,及对万达江北项目的广告策略,体现在以下三方面□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
ONE
传播卖点
项目价值理解
TWO
传播对象
目标客群的分析
THREE
传播策略
广告策略及表现
策略之前的项目审视……
江北万达广场:= 其中购物中心总约16万平米
+ 40—60平米 + +
其它配套部分(车库车位、物业用房等)————位于江北西区,非
传统意义上的江北核心区!规模上,也难以与鄞州万达相比,缺少城
市区域商业综合体的复合型功能,辐射影响力将受限!
区域
户籍人口
外来人口
户籍人口密度(人/平方公里)
外来人口密度(人/平方公里)
户籍
人口量(人)
所占比例
外来
人口量(人)
所占比例
中马街道
23800
10%
3570
2%
14875
2231
白沙街道
19900
9%
6494
3%
6219
2029
孔浦街道
40900
18%
13369
7%
6932
2266
文教街道
25200
11%
7469
4%
9000
2668
甬江街道
13300
6%
44796
23%
723
2435
庄桥街道
27200
12%
41574
21%
777
1188
洪塘街道
23200
10%
43642
22%
592
1113
慈城街道
56300
24%
35116
18%
550
343
江北人口分布密度、结构构成及收入、住房分析
中马街道
面积:
户籍人口:23800人
外来人口:3570人
白沙街道
面积:
户籍人口:19900人
外来人口:6494人
孔浦街道
面积:
户籍人口:40900人
外来人口:13369人
甬江街道
面积:
户籍人口:13300人
外来人口:44796人
庄桥街道
面积:35平方公里
户籍人口:27200人
外来人口:41574人
洪塘街道
面积:
户籍人口:23200人
外来人口:43642人
慈城街道
面积:
户籍人口:56300人
外来人口:35116人
文教街道
面积:
户籍人口:25200人
外来人口:7469人
外来人口量由南向北逐步递增
人口密度由北向南逐步递增
(数据来源:万达提供项目背景介绍)
消费品零售总额涨幅
(数据来源:万达提供项目背景介绍)
宁波主城四区中:
江北GDP经济总量、增幅度、人口基数都位于四区最低水平,一定程度上反映处江北区不仅区域消费购买力上相对较弱,而且区域近年来经济发展提升速度也较慢,未来的有效商业辐射人口基数也难以和鄞州万达、天一广场媲美,这将从整体上制约者区域在城市商业发展、住宅建设发展和提升上的步伐和预期空间。
这也是宏观上影响市场对江北万达广场未来投资、经营收益前景的信心!
相比于鄞州万达,江北万达作为“区域标志性都市商业综合体”,在品牌传播策略思考中,必须充分考虑和有效解决以下几方面的不利的因素:
A
江北在宁波人心中认可度不高,而江北万达广场更是处于江北西区,
属主城区的边缘地带
B
江北西区大量的工业、产业园区,及大量的经济适用房、外来人口聚集
,多从事2、3产业,区域城市建设配套、档次不高,现代化城市商业成
熟度比较低,缺少必要商业资源基础,江北万达广场独挑大梁的压力
C
总体建筑体量有限,产品形态规划仅投资性公寓产品和商业两类,决定其未来商业容量、城市功能的复合价值单一,在区域地理位置的客观限制下和体量规模的有限,其未来的商业辐射范围将受到一定限制,缺少类似于鄞州万达广场所具备的区域人口和经济消费充足支撑;
区域人口基数约20万左右,且分布区域比较广泛,整体人均消费购买能力低,考虑外来人口比例较大,若缺少政府层面的大力推动建设和结构性的区域产业经济强力推进,未来2—3年内,区域商业消费能力和人口基数增长空间有限;
D
在一个宁波人内心接受度不高、认为是城市边缘的的区域里,区域短期内的消费人口基数、消费力和人群结构都比较低的背景下,打造一个MINI型的都市综合体,要取得品牌传播及营销上的成功,要说服客户认可、信赖并投资江北万达广场,要让宁波人相信:江北的万达未来将一定像鄞州万达一样成功!
我们的策略出发点: