文档介绍：Off-Live的生活理想
生活、事业、修为的平衡之道
谨呈:长甲地产
长甲·淀湖观园营销报告
目标思考
速度目标:
2011年完成一期可售货量80%以上的销售,约100套.
价格目标:
实现整盘均价25000元/ ㎡
以上摘自2011年1月12日与董纪高经理的会议纪要
高价下的高速
长甲·淀湖观园
对目标的解读
市场现状
上海朱家角板块
海源别墅8万元/平米
涵璧湾10万元/平米
水都南岸2万元/平米
湖庭8万元/平米
中信泰富2万元/平米
昆山板块
大自然花园5万元/平米
时代半岛3万元/平米
时代半岛
纳帕尔湾
大自然花园
富丽湾
淀湖桃园
海源别墅
中信泰富
涵璧湾
湖庭
水都南岸
整体均价<2万元
整体均价>5万元
市场格局:淀山湖度价板块分为南北那个板块,其中项目所在的北部板块资源优势更为显著,但其价值并未完全实现,价格远低于属于上海辖区的南部板块
北部板块:
隶属昆山、资源优势明显、价值并未实现
南部板块:
隶属上海、资源一般、价格远高于北部板块
梯队
项目
主力面积(㎡)
主力总价
第一梯队
大自然
花园
独栋700-2000㎡
3千万-1亿
时代御湖
独栋330~800㎡
1千万-3千万
云湖
独栋450-800㎡
800万-2千万
第二梯队
本项目
合院299 -345㎡
800万-1000万
纳帕尔湾
合院210-290㎡
400-600万(精装)
第三梯队
富力湾
独栋220-250㎡
联排175-185㎡
独栋:280-400万
联排:216-246万
淀湖绅园
联排220-230㎡
210-250万
淀湖桃源
双拼 172㎡
独栋226㎡
双拼200万
独栋400万
普通住宅
高端别墅
顶级别墅
普通别墅
1000万以上
500-1000万
500万
以下
市场层级:淀山湖北部板块别墅市场主要分为三个层级,价格跨度较大
市场去化特征:从2010年板块内的销售去化情况来看,总价800万以上的项目去化速度较慢,而总价200-400万的去化速度较快,2010年基本保持全年约100套的去化速度
高/速度
高/总价
低
200-300万
300-400万
400-600万
800万以上
淀湖桃源
10年约80套
淀湖绅园
10年约102套
富力湾
10年约280套
纳帕尔湾
09年约166套
10年约30套
云湖
10年约20套
时代御湖
10年半约3套
低价
高速
高价
低速
对市场现状的认识
我们的机会在哪里?
区域价值
市场现状
项目产品
我们面临的问题
区域价值未实现
总价800万以上度假别墅去化速度慢
本项目户型面积为市场空缺,是机会或是挑战?
一个“高价低速,高速低价”度假市场,
挑战高价高速
思
考
淀山湖区域价值
外
上海城市扩张
带动区域价值的提升
内
区域价值的提升
项目未来的升值潜力不可估量
资源价值为核心驱动的
佘山之后,上海休闲度假圣地
最有潜力成为
上海下一个休闲度假圣地
核心目标客户情感诉求
——他们被冠以很多标签:“知富阶层”、“移民新贵”、“迅速崛起的中坚阶级”、“新锐”……
中坚财富
“慢下来”、
从容淡定、游刃有余
对自然景观资源
向往和融合性占有
对传统文化和西方现代文明
的感悟力和包容性
对家庭和亲情
重视和眷恋
生活态度
天人合一
多元文化
家庭观
区域机会:佘山之后,看淀山湖
客户机会:目标消费者渴望心灵放松,向往宁静与休闲的需求
对机会的挖掘
产品机会:区域市场空白产品,美式风情合院别墅+温泉特色