文档介绍：房地产开发项目
项目管理作业指导书
上海xx建设工程项目管理有限公司
2011年6月
目录
1. 土地投标(商务) 4
2. 土地投标(技术) 6
3. 土地状况调研 8
4. 编制可行性研究报告 10
5. 建立公共建筑和住宅小区资料库 14
6. 建立优秀设计师信息库 15
7. 编制设计任务书 16
8. 建筑方案招标 19
9. 规划方案报审 22
10. 申报计划立项 23
11. 申办《建设用地规划许可证》 24
12. 编制房地产开发流程计划 25
13. 设计委托 30
14. 建筑设计优化 32
15. 日照分析报告的编制和报送 35
16. 编制营销策划书 37
17. 选择和确定营销代理 39
18. 召开扩初设计审批会 41
19. 扩初设计送审 43
20. 委托现场地质勘探 45
21. 结构设计优化 48
22. 三通一平跟踪管理 50
23. 土地接管 51
24. 工程报建 53
25. 申办《建设工程规划许可证》 55
26. 工程安全质量报监 57
27. 申领《施工许可证》 59
28. 投资监理委托 61
29. 施工总承包招标 63
30. 现场管理台帐 67
31. 图纸管理 69
32. 施工日记 70
33. 编制会议纪要 71
34. 施工图内审 72
35. 施工图会审 74
36. 临水、临电配套 76
37. 申办开工复验红线 78
38. 施工技术方案优化 80
39. 委托勘丈 82
40. 楼书及宣传资料制作 84
41. 选择首届物业管理单位 85
42. 申办《预售许可证》 87
43. 组织房展会 89
44. 商品房销售合同的网上备案和登记 90
45. 商品房定金合同的网上备案 92
46. 编制工程预算 93
47. 编制项目计划书 95
48. 审核验工月报 97
49. 工程拨款 99
50. 甲方采购 101
51. 施工安全管理 104
52. 施工安全巡视 107
53. 施工图修改 109
54. 现场签证 111
55. 工程质量事故处理 113
56. 索赔 115
57. 样板引路和封样验收 119
58. 隐蔽工程验收(土建) 121
59. 隐蔽工程验收程序(安装) 123
60. 竣工备案制验收 125
61. 公建配套 130
62. 供电配套 132
63. 供水配套 136
64. 排水配套 139
65. 消防配套 141
66. 燃气配套 144
67. 环卫配套 146
68. 卫生防疫报批 148
69. 通信配套 150
70. 有线电视配套工程 152
71. 绿化配套 154
72. 邮政配套 156
73. 安全技术防范配套 157
74. 门牌报批 159
75. 申办“使用粘土砖”核定 160
76. 结建民防工程建设管理 161
77. 工程竣工档案编制验收和报送这 165
78. 申办规划验收 169
79. 公司内部验收 171
80. 申办入户许可证 172
81. 申办大产证 174
82. 编制工程决算 176
83. 物业移交和接管 178
84. 预售商品房的物业交付 180
85. 代办小产证 182
86. 项目总结 183
87. 项目资金管理 185
88. 项目贷款 187
89. 项目经济效益测评 189
90. 双代号座标网络计划(房地产开发企业项目管理通用范例) 191
91. 规范化项目管理课题研究成员名单 192
土地投标(商务)
1. 作业目的
土地投标分为商务标和技术标两大部分。其中商务标包括投标报价、开发企业资质、企业简介、从业业
绩、银行资信、可行性报告等内容。由于商务标在整个投标评分系统中所占的比重往往达70%左右,因
此能否编制好商务标是投标成败的关键。
2. 作业依据
政府土地管理部门发布的土地公开招投标信息,公司年度开发计划,地区地形图。
3. 决策岗位总经理:负责土地投标书(商务)的批准和签发。
主管岗位总经济师:负责投标书的最后通稿,向总经理和董事长汇报并商量决定投标报价。
主办岗位营销策划,成本控制,成本核算,融资会计:按土地开发岗位的要求,按时提供书面
的资料信息,并对其的真实性和客观性负责。
4. 紧前工作条件
获得土地招标文件和相关技术指标要求。
5. 作业描述
组织现场踏勘
由总经济师召集,本主办岗位组织,由建筑师,各协办岗位参加(详见作业指导书《土地状况调查》)。
其中营销策划重点对现时周边市场情况进行详细调