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日本,新加坡土地市场和房地产业宏观管理以积率来确定。财政部设有土地估价师,先确定标准
,然后由土地局公开招标拍卖。一般商业用地
用。比住宅用地价格高倍以上。用户若改变土地用
——曰本、新加坡房地产市场的经营方式途,政府将收取溢价费用。
日本房地产市场非常发达。由于全部土地的四——日本、新加坡的房地产业政策和法律
分之三掌握在私人和企业手中,国有土地仅占四分日本政府于年公布了《土地基本法》,规
之一,而且主要是山林,所以,私人和企业是房地定对土地要树立四个理念: 土地应服务于公共福
产市场的主体。除了私人之间进行的房地产交易之利;土地的使用必须根据规划的要求;土地不能作
外,一些公司向地主买来土地,进行住宅和游乐设为投机的对象;房地产的利润如果不是辛辛苦苦赚
施等开发经营专门推销房地产的中介机构随处可来的,要通过交税还原给社会。年又公布了
见。,每年进行交易的有《综合土地政策推进纲要》, 提出了十项政策目
万个。为了维护公平交易,各地政府设有不动产价标:①打破土地价格只涨不落的神话,地价应
格鉴定和土地测量人员,规定土地交易必须向管理与其使用价值相适应,并在供求关系中找到平衡;
部门申报。②由于第三次土地涨价高峰集中在东京圈内,所以
此外, 日本还设有多个各种公团组织,专要从控制需求的角度制定政策③对土地交易的某
门从事社会基础设施和普通居民住宅的建设和经些限制,造成了对土地的虚假需求,刺激了地价上
营。他们利用政府财政投融资资金,进行非赢利性涨,要以真实需求抑制地价上涨;④正确引导土地
工程建设,负责投资的还本付息。由中央和地方政的利用,分散城市人口,均衡供求关系;⑤增加供
府组织的住宅建设公团, 可提供占全国居民户数给,进行住宅再开发等;⑥使所有者按照土地利用
%的住宅。公路、机场、港口等工程建设,也都规划进行使用;⑦经制银行向房地产贷款的规模;
是由公团完成的。③为了提高土地的利用效益,减少土地的闲置,保
新加坡方公里, 国有土地占有土地者应交纳固定资产税;◎公布土地标准价
,其中建屋发展局占有。与日本类似,新格,使市场交易地价趋于合理; 公布土地供求
加坡的房地产开发经营机构和房地产市场也分为两信息。四十年来, 日本政府为了制止地价波动,采
类。一类由属于半官半民性质的建屋发展局、城市取了许多应急对策和长远结构性对策,但最有效的
重建局等法定机构经营,这些法定机构既从事手段是每年规定银行向房地产贷款的规模。
社会公益事业昀政策性投资经营, 实行企业化管在税制和政策具体规定上, 日本政府要求地主
理,又具有一定的行政管理职能。法定机构按照城交纳土地定价额. 的固定资产税。鉴于近期地
市建设总体规划的要求购买土地,利用政府和民间价暴涨,自年起,对企业所有的超过一定规模
资金进行开发和经营,许多项目和工程通过招标委的土地,将征收男种税金买卖土地时,对买方征
托绾国内外企业进行建设。当城市布局与私有土地收相当于成交额的不动产取得税。对取得土地
发生矛盾时,常常要诉诸法律来解决。另一类由企者两年之内将土地卖出的,征收的土地转让
业和私人经营。新加坡私人占有土地仅占。私