文档介绍：..房地产日本房地产泡沫经验及其借鉴日本至今都还没有走出20余年前那场房地产泡沫的阴影。今天我们在此做一个总结以期真实地还原当年的那段疯狂。虽然中国目前不可能发生那样的情况,但人类的贪婪所导致的“市场的均衡是短暂的”这一点是一致的。日本房地产泡沫的特征2007年底,%。绝对价格也只相当于25年前,也即1982年的水平;日本房地产泡沫发生时的背景日本的城市化进程已经接近尾声;与快速城市化相伴的是土地价格快速上涨所导致的所谓的“土地神话”;宏观经济增速下降,经济增长方式也转为“出口主导型”;日元的国际化和金融自由化于1980年代加速;日本房地产泡沫的形成及扩大日元国际化和低通胀导致扩张性货币政策的实施;期间金融机构行为、企业行为都发生了严重扭曲;企业购买大量土地并作为资产保有而脱离交易市场,导致有效供给不足,土地价格持续上升;金融加速器机制起到推波助澜的作用;日本房地产泡沫期间的调控政策1990年3月大藏省推出了不动产贷款总量控制政策,即规定银行对不动产贷款时,增长率不能超过其贷款总量增长率。控制贷款政策效果非常显著,其成为了房地产泡沫破灭的诱导因素之一;日本房地产泡沫的启示1)中国房地产不会发生日本式的泡沫。中国和日本当年最主要的区别就是“城市化进程”。在城市化进程中,城市房价,尤其是核心城市房价总体会快速上涨。85年,%,城市化进程已经接近尾声;而目前中国的城市化率仅为45%,城市化进程正在处于加速阶段。我们认为,中国城市化总体每年还将继续快速提高,中国城市的房价总体是处于上涨过程中的,紧缩性政策导致的房价回调只能是短期的;2)本币升值并不一定导致房地产价格上涨。85年“广场协议”后,主要发达国家的货币均对美元升值,这些国家并没有发生像日本那样严重的泡沫经济;就中国来看,现在人民币依然在而且还会继续升值,而股票和房地产却早已下跌;本币升值也只是为房地产价格的上涨提供了充裕资金的可能,房地产价格的最终上涨还需要市场一致预期上涨这一重要条件;3)人是理性的,更是贪婪的。当市场的均衡一旦被打破,若没有有效的调控措施,市场会加速上涨或下跌。日本当年房地产泡沫时,房价的上涨和下跌如此;前期中国的房价上涨也如此。目前中国房价下跌依然如此在紧缩性的货币政策下,市场的参与者都预期房价要调整,开发商在降价,居民在观望。市场的均衡同样被打破。而政府认为还需要继续宏观调控,还没出手。前言、日本房地产泡沫的基本特征1、日本人文地理概况如图所示,日本由1都1道2府43县组成。日本有三大都市圈,即东京圈(包括东京都,琦玉县,千..叶县和神奈川县),大阪圈(包括大阪府,京都府和兵库县)和名古屋圈(包括爱知县和三重县)。三大都市圈囊括了六个最大的工业城市,即东京市、横滨市(属于东京圈)、大阪市、京都市、神户市(属于大阪圈)和名古屋市(属于名古屋圈)。1985年,,,人口密度达到325人/平方公里,%,%,三大都市圈人口密度高达1578人/平方公里。同年,%,城市化进程进入稳定发展阶段。%。2、日本房地产市场概况日本采取住宅分类供应,低价公房调节住房市场价格的机制。由地方政府及住宅公团建设公营住宅,出售或出租给中低收入阶层;由私营发展商提供商品房,满足中高收入阶层需求;政府通过低价公房来调节住房价格,1966-2000年,新建公营住宅占全部新建住宅的比例达45%左右。住宅金融公库为地方政府及住宅公团提供建房资金,为所有居民提供个人住房抵押贷款,其资金来源主要是财政拨款和邮政储蓄贷款;1960年后民间金融机构开始参与个人住房抵押贷款业务。日本实行土地私有制,一般情况下,家庭是土地的净出让方,而政府和企业是土地的净买入方。企业是土地价格上涨的最主要推动者。在1985-1992年,,。3、日本房地产泡沫的基本特征(1)特征1泡沫巨大1984年到1988年,东京都宅基地的资产额由149万亿日元升至529万亿日元,。东京都宅基地的资产增加额是同期日本GDP增加额(72万亿)。(3)特征3跌幅大、时间长1986年到1991年,,%;1992年泡沫破灭之后,日本地价持续下降14年,直到2006年才有所回升;2007年底,%;绝对价格也只相当于25年前,也即1982年的水平;一、房地产泡沫发生时的背景日本房地产泡沫的形成和扩大,离不开当时日本所处的特定历史