文档介绍：沈阳青建•明清册旅居区项目 整体定位与发展战略报告终稿及专题研究
谨呈:沈阳青建博海置业有限公司
11/11/2017
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报告思维导图
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开发背景研究
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项目本体条件及开发目标
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城市定位及经济发展特征
城市及区域发展规划分析
房地产整体市场分析
项目核心价值定位
领袖客户定位
项目打造计划
低密度市场分析
项目整体开发策略
项目核心竞争力打造
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核心问题界定与案例分析
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规划布局与分期开发建议
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本体条件与开发目标
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项目位于沈阳市南部苏家屯旅游经济区白清寨乡,距离五里河约30公里,桃仙机场约20公里,属城市远郊区
白清寨风景区是苏家屯区东部已规划面积最大的旅游区。
风景区山峦起伏,连绵逶迤,森林覆盖率在90%以上,。
区域内雪上训练基地有比较好的基础与市场认知。
项目位于风景区中部的后小峪村,这个村三面环山,植被覆盖率极高,且有一条山溪从村子穿过,开发价值较高。
30KM
20KM
桃仙机场
苏家屯
苏家屯旅游经济区
绕城高速
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项目地块交通便利,通过沈丹、十大、304等多条交通干道与外界相连,到达沈阳、抚顺、本溪、辽阳的车程都在30分钟以内
本案距离沈阳市区不足30公里,在四处人口百万的地级城市的中心地带,每个城市到达的车程在30分钟之内,非常符合国际上别墅即“第二居所”的地理要求。
通过沈丹高速可以直接到达沈阳,十分便捷
通过十大线向西,然后转沈大高速向南,可以很方便到达辽阳市。
十大线向北能直达抚顺市。
十大线
沈丹高速
沈大高速
绕城快速路
沈抚高速
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项目总占地约2000亩,其中租赁黑松林约1200亩,开发用地约750亩,,旅游用地占比最低22%,南侧滑雪场必须开发
项目总占地
租赁黑松林
开发用地
旅游用地占比
整体容积率
2000亩
1200亩
750亩
≥22%
住宅≥
旅游用地无限制
1200亩黑松林
开发用地750亩
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项目地块以山峦和谷地为主,地形地貌丰富,局部植被茂盛,空气良好,内部有天然水系,通达性与私密性兼备
1200亩黑松林
开发用地750亩
项目西侧边界
北侧滑雪场
松林
南侧山谷及松林
南边界公路
东侧山谷
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地块所属的苏家屯东部区域目前无房地产项目开发,属陌生区域,距离城市配套区较远
项目距离最近的机场南部别墅区约15公里,周边尚无房地产开发项目,认知陌生;
北侧的体育学院滑雪场是项目周边现存唯一的成熟配套,白清寨内虽有一定配套但档次低、品质差,难以满足项目需求。
机场南别墅区
沈阳体育学院滑雪场是沈阳唯一、我国少有的几个可以承办国际大型滑雪比赛的场地之一,在沈阳全市范围内具有一定的影响力,为项目区域带来了一定的区域认知。
体育学院滑雪场
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地块解析小结----
1:交通条件便利 有多条交通干道与外界相连,达到沈阳、抚顺、本溪、辽阳的车程都在30分钟以内
优势
劣势
2:良好的自然资源 地形地貌丰富,植被覆盖率高,且有内部水系,通达性与私密性兼具
3:城市远郊,陌生度高 项目距离沈阳市区近30公里,属城市远郊区,区域陌生度高
4:市政配套缺乏 区域开发成熟度低,内部生活配套设施不完善,周边配套水平低
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项目属性界定----城市远郊、具备优势资源、大规模、低密度、综合开发项目
区域中心城市
沈阳是辽宁省会城市,位于辽中城市群的核心位置,随着近几年的快速发展,对周边城市的辐射作用逐渐增强,区域中心城市的定位逐渐形成
具备优势资源
项目具备较好的地形条件和植被条件,并拥有内部水系,如何充分整合和利用这些资源,最大化其效用,是项目开发必须解决的重要问题。
城市远郊
项目位于沈阳城市南部,距离市中心约30公里,属于城市的远郊区,如何克服区域陌生感是项目开发必须解决的问题。
大规模低密度
综合开发
项目整体占地约2000亩,可开发面积约750亩,,属大规模低密度开发项目,因此在项目开发策略的制定上,必须考虑大盘开发的特点,在形成持续竞争力的基础上分阶段建立开发策略;
项目位于苏家屯旅游经济区内,政府要求至少22%为旅游用地,决定了项目必须是综合开发。
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