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领秀苑营销策划方案
目录
一、解读2010年武汉房地产研究
二、武昌核心片区房地产研究
三、领秀苑项目营销策划方案
四、领秀苑项目客户分析
五、领秀苑项目SWOT分析
六、领秀苑项目定位分析
七、领秀苑项目定价分析
八、领秀苑项目推广思路
九、领秀苑项目营销思路
2010年武汉市场基本状况
解读2010年武汉房地产研究
2010 年度以来,武汉市第一、二、三产业都取得不同程度增长,地方财政收入与地方一般预算收入都不断增加,经济发展速度加快。武汉市规模以上工业增加值呈上涨趋势,在一定程度上带动相关产业发展,为武汉市经济起飞奠定坚实基础。2010 年前三季度武汉市人均可支配收入总值达到21106元,生活水平提高的同时,消费水平也在不断攀升,其中,居民消费价格指数上涨 %。
经济快速运行对整个社会带来的利好是多样性的。2010 年, 亿元,比去年同期增长 %,其中房地产开发投资亿元,%。尽管 2010 年楼市陷入调控“怪圈”,越调越涨,买方市场却异常火爆。一方面,社会发展带动整个居民收入水平增加,刺激居民消费的同时,一部分闲钱流入房地产投资;另一方面,2010 年以来,通货膨胀率较为明显,物价上涨,为避免纸币贬值,更多人愿意将钱投入房地产以保值增值。
武汉市场经济
2010年1月10日,国务院办公厅出台《关于促进
房地产市场平稳健康发展的通知》(“国十一条”),
增加保障房和普通商品房有效供给,抑制投资投机性
购房需求,由此拉开了新一轮房地产调控的序幕。但
随后几个月的市场并未降温,房价呈继续上涨趋势。
从统计数据来看,一季度,全市商品住房销售 294.
51万平方米,同比增加 %;销售套数 28345套,
%;平均价格为 ,
环比上涨 %,上涨145 元,%,
上涨705 元。
2010年4月17日,国务院出台《关于坚决遏制部
分城市房价过快上涨的通知》(“国十条”),随后的
几个月,信贷、土地、税收等政策密集出台,但调控
所起效果延续周期不长。5月30日,武汉市房地产市
场信息网的数据显示:当日商品房销量为148套,为
2010年最低,5月的销量较4月下降 35%。本次调控后,仅3 个区的楼盘价格在一次调控后没有出现下跌。但从总的趋势来看,上涨仍然占据上风,102个楼盘在一次调控后出现价格上涨,而下降的仅24个盘。
9 月全国及重点城市显著升温,房价的再度上涨导致中央及相关单位在9 月底密集出台了相关政策,包括严格的信贷政策,将首套房的首付比例统一提高至 30%,全国限制第三套房按揭贷款等。二次调控后主城各区均有楼盘房价上涨,且所占数量均达到37%,其中东西湖区24个楼盘在售,而上涨楼盘达到 19个,%。
总体来看,尽管调控政策连连加码,2010 年武汉楼市却陷入越调越涨的怪圈,政策效应递减。
市场政策调控
2010 年,新政压力下,信贷紧缩的风声渐紧,但是即便是被砍断了几乎所有的融资渠道,最让开发商担心的仍然不是资金链的问题,而是土地。眼看着政府的“天平”将逐渐偏向保障性住房用地,此时不抓紧扩大土地储备,更待何时?
着眼武汉市土地交易市场,境内外房产大鳄纷至沓来,不惜重金抢滩攒地,地块密集上市,成交量大涨,地王被刷新,楼面地价一再上涨,甚至与房价持平,土地供应增多了,房价却没降下来。2010 年 11 月的土地供应量达到公顷,绿地以总价亿拿下武昌车辆厂地块。汉阳两宗地块楼面地价分别达到 7704 与 8063 元/平方米,
1 小时内连续两次刷新单价地王记录。12 月 7 日的土拍,武昌滨江商务区一宗地块拍出了 8755 元/平米的楼面地价,再创新高。
2010年4月17日,国务院首次提出遏制房价过快上涨问责制。
新政策土地给力
2010年7月 29日,轻轨一号线通车了;8月 26日,鹦鹉洲长江大桥开工了;10月 18日,武鄂高速和左段开通营运,武汉城市圈 1 小时快速交通网形成了;12 月 1 日,二七长江大桥3个桥墩主塔全部施工合龙了,12月30日,全长91公里的武汉三环线全线贯通了,2010 年武汉城市建设飞速发展,一方面是政府加大扶持力度,另一方面,经济的腾飞推动城市规划进一步实现。交通线路的完善以及生活配套设施的改进,促进武汉人居环境的大大改善。城市规划建设的快速发展给武汉市房地产业发展带来诸多利好。交通路网延伸之地,人流物流中转加快,买房所受区域限