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民宿可行性分析
关于成都开设民宿可行性分析
发展现状
成都目前发展较快,城市规模不断扩大,且四川有较多旅游资源,成都作为一个旅游城市和旅游中转站,近两年,成都的民宿市场也迎来爆发式增长,成都民宿从2年前的800套增加到现在的1万套,增长约10倍,仅2017年上半年就增加了3000套。2017年上半年入住最多的民宿目的地城市国内TOP10中,成都名列第一位。由此看来民宿行业发展还有还是有一定潜力。
市场定位
目标客户设定为游客,主要以接待家庭为单位的游客为主因为成都作为一个旅游城市,主要还是以游客接待为主,随着自驾游的兴起,现在以家庭为单位的出游越来越普遍,因此定位在家庭游客。
2、目前特色住宿备受青睐,除住宿以外提供其他服务,如咖啡、摄影等等,或者主题装修等。本次准备以装饰装修取胜,走简洁、舒适路线,初步想法是走宜家风格,硬装简洁,重在软装。
开设位置:
因为主要做游客为主,因此选择在临近商业中心、旅游景点较为集中的地方,目前比较热门的景点有锦里、宽窄巷子、武侯祠、杜蒲草堂、春熙路等。
选择交通方便、近地铁的房源为佳,有停车场更好,老小区也可以,主要是交通方便,保证安全。房源最好集中在同一区域,便于后期管理。
租赁已经装修的住房,开始时暂不考虑租赁毛坯房,租空房,便于后期装修。而且租期至少签两年。
开设规模:先开设2套,积累经验,后续扩大规模。一套单间或者一室一厅,一套两室一厅或者三室一厅。
资金预算:
租金(目前基本是押一付三):单间公寓或套一每月租金1000-1500左右,套二或者套三每月租金在2000-3500之间,按中等价位计算:1300*4+2500*4=15200
装修费用;预计3-5万左右/套,硬装预算按实际情况定,原则上硬装预算与软装预算对半,另外预留10-15%的超支金额。硬装重点放在浴室装修上(厨房建议使用电磁炉,浴室使用电子热水器);软装包含:家电(基本的冰箱、洗衣机、电视、空调、抽油烟机等)、沙发、床(套二的其中一间房可以做成榻榻米)、茶几、餐桌、床品、装饰品等,重要的是保持睡眠的舒适性。另外必须安装密码锁。
销售渠道:
常规民宿平台:蚂蚁短租、小猪短租、途家APP、Airbnb等;
微信朋友圈、贴吧等;
生活平台:携程、美团、58同城等。
前期建议通过专业民宿平台和58同城等渠道进行推广。
预计营收;目前单间平均价格230元/晚(淡季170-200,,旺季260-300),套间400元/晚(淡季200-400,旺季500-1000),按每月50%入住率计算,预计年营收:(170+200)*15*3+(260+500)*15*9=元。
运营支出
平台提成:短租平台的提成一般在每单5%-10%不等,携程、美团、58同城等平台收费标准暂时不清楚。按5%计算,(230+400)*5%*15*12=
年房租费用:(1300+2500)*12=元
水电费:每月700-1000不等,如果是公寓则按照商业电价和水价计算,成本支出更高。按每月每套房800元水电费计算,预计水电费年支出1600*12=元。
清洁费用:单间30元/次,套间50-75元/次,按一客一扫计算,预计年支出(30+50)*15天(按每月50%的入住率)*12个月=14400元。
床单清洗费用:目前不是很清楚具体价格,但是一般件少了酒店之类的不会接单,建议和周边房东拼单。
耗材支出:洗漱用品、洗发水、沐浴露等,按平均每月600元计算,年支出7200元。
维修费用:可通过平台进行维修订单下单,每月预留300元维修费用支出,年支出3600元。
年运营支出预计元。(不含人工成本),预计年利润元。
存在风险:
政策风险:民宿行业目前处于灰色地带,国家与去年10月出台了民宿的相关标准,但是要求较高,而且成都目前好像没有实行。
房东在租期未到期的时候将房源收回,将造成损失。(在租赁合同中约定好)
安全问题。难缠的客户如何处理等。周边居民的接收程度等。
不可抗力等其他因素
其他问题