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时间:2021年x月x日
书山有路勤为径,学海无涯苦作舟
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七彩时光营销推广方案
李健曾海丹
二OO八年三月三日
营销的终极意义:卖(站在客户的立场上寻找买的理由)
卖什么?
如何卖?
卖的高!
卖的快!
卖的方式
卖的主题
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卖的氛围
卖的诉求点
卖的附加值
七彩时光的营销核心:赚
赚什么?
要么赚HAPPY,要么赚MONEY
谁在赚?
投资客户、自主客户、开发商、参与的人
目录
前言
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书山有路勤为径,学海无涯苦作舟
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第一部分:市场定位
第二部分:整合推广
第三部分:包装策略
第四部分:销售策略
第五部分:价格策略
小结
前言
本项目是益阳市一个复合型项目,面对2008年房地产市场的状况,如何使本项目的营销在市场中脱颖而出,达到快速销售的目标,取得良好的经济效益,是本项目营销的核心。
经对本项目的初步考察,我们认为七彩时光在市场定位、推广策略、销售策略、价格策略、现场包装等方面需要新奇整合。
针对小户型住宅的特征,结合七彩时光的地理位置,七彩时光的营销推广以“简单的生活缤纷起来”为主推广主线,在推广阶段上要结合工程进度环环相扣、层层递进,在推广手段上要丰富多样、新颖别致。
针对益阳市目前住宅市场的现状,依据七彩时光的市场定位,本着
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“新、奇、特”的原则,现将七彩时光的营销推广方案制定如下:
第一部分:市场定位
一、形象定位
七彩时光·缤纷小家·风格居场
●七彩时光
七彩时光——简单的生活缤纷起来
●缤纷小家
缤纷绚丽、富有活力的小家生活
●风格居场
极具个性与风格的居住场、汇聚场
二、区域定位
政务核心·未来时尚第一站
三、客户定位年轻态、时尚新贵客户群体
●70——80客户
●投资型客户
●自主型客户
●双料客户
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四、产品定位既非传统住宅·又非传统商铺·可以“赚”的房子
●半住宅属性:居住
●半商铺属性:投资
●精装修
●经济型产权酒店
●高性价比:收益比、价值比、配套比,物超所值
小户型30——60平方米/1房70――80平方米/2房90平方米/3房
第二部分:整合推广
一、市场推广主题
要么赚HAPPY,要么赚MONEY
本项目将有两大主力客群,广告语要分别针对他们进行诉求:
●要么赚HAPPY
针对自住型客户诉求“赚HAPPY”
●要么赚MONEY
针对投资型客户诉求“赚MONEY”
●要么赚HAPPY,要么赚MONEY
诉求项目既可自住又可投资的物业功能
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二、销售计划与目标
(一)销售计划
依据房地产项目工程进度计划,采用量化营销推广模式,将销售计划制定如下:
七彩时光销售计划表
工程进度
销售计划
开始动工
15%
出地面三层
30%
主体封顶
40%
外立面装饰完毕
60%
交房时
90%
(二)销售目标
通过一系列新颖、独特的营销策略,使七彩时光达到以下销售目标:
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1、全面树立益阳市“缤纷小家,风格居场”社区形象。
2、在益阳市再度掀起以“要么赚HAPPY,要么赚MONEY”为主题的小户型居住投资浪潮。
3、速战告捷,奠定银建地产的地产新贵地位。
4、进一步充实和丰富“银建”的产品系列,提升其整体品牌形象。
(三)推广费用控制
:先强后弱、打好基础、高抬气势,争取总推广费用不高于销售额的2%
:
预热认筹期
20%
开盘热销期
50%(累计)
销售调整期
80%(累计)
再度热销期
90%(累计)
清盘期
100%(累计)
三、推广阶段划分
依据上述销售计划与销售目标,结合本案的工程进度及销售淡旺季,在2008-2009年,将市场推广分为六个时期(见下表):
七彩时光市场推广阶段划分表(2008-2009年)
推广阶段
时间
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准备期
2008年4——5月份
市场预热期
2008年6——8月份
内部认购期
2008年9月份
开盘热销期
2008年10月份
销售调整期
2008年11月份
再度热销期
2008年12月――2009年2月份
清盘期
2009年3——4月份
四、阶段营销推广
(一)准备期
准备期工作直接影响到后期营销推广计划,因此务必要考虑周全,按计划落实。具体工作有以下几个方面:
A、营销方案确定
B、规划设计方案确定
●总体规划确定
●户型设计确定
●外立面确定
●景观设计确定
●配套设施确定
●智能化设施确定
C、售楼中心与围墙建设
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●售楼中心
●围墙
D、客户引导包装
●VI系统的确定
●大型户外看板到位
●周边道路包装
●工地现场包装
E、销售资料的准备
●单片、楼书
●销售讲解手册的制定
●销售表格的制定
F、销售道具的准备
●沙盘及户型模型的制作
●展板的设计与制作
●接待台与LOGO墙的制作
G、办公用品的购买
●办公桌椅
●销售讲****夹
●电脑
●电话
H、销售团队建立
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●销售人员组织
●销售人员培训
(二)市场预热期
●阶段划分:基础工作准备就绪之后到内部认购之前
●营销目标
1、有效排号、积累意向客户500个
2、销售体系基本建立
3、七彩时光初步引起市场关注
●推广主题及方式
以我们的未来缤纷登场为推广主线,为目标客户描绘时尚、活力、个性未来生活蓝图,使他们对七彩时光产生无限向往。
通过公关活动、销售促进、报纸广告以及新闻报道等形式,宣传“缤纷小家,风格居场”新概念,引导市场,使本案获得广泛知名度。
●广告宣传
本阶段主要以形象广告为主,配合软性报道、户外广告、自身媒体等进行宣传,形成多层次、多渠道立体宣传网络,引起目标客户的广泛关注。
●公关活动
1、发展论坛:举行七彩生活发展论坛
2、BLOG:通过。。网、。。房产网、0737fdc网等开通“七彩时光