文档介绍：谨呈:水榭花都房地产开发有限公司
水榭地产龙岗旧改项目整体定位与发展战略报告
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项目解析:项目位于龙岗中心区,紧邻地铁 3号线和深惠公路
龙岗中心本项目深惠路
城CBD
n 项目位于龙岗中心区,紧龙岗区人民政府南联站
邻龙岗中心城中心区。
n 项目紧邻地铁三号线,有
两个地铁出口,距龙城广龙城广场站
场站100米,距南联站150
米。
地铁三号线
n 地铁三号线全线由福田区
益田村至龙岗双龙,预计
2011年6月30日建成通
车,其中草埔站至双龙站惠深高速
已于2010年12月28日试运
营。
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项目解析:项目占地约450亩,为大规模城市旧改项目
n 项目占地约450
亩,建筑面积
超100万平方 470米
米,为大规模 1300米
旧改项目。
n 项目内部有一
北侧:为龙园路,项项目内部有一个区级
个区级文化保目内部沿街一排为商保护单位,客家围:
护单位简湖世铺,主要经营建材, 简湖世居
居,为客家文不拆。 800米
化的典型代
表——客家围。
300米
n 项目北侧有一
排沿街商铺,
南侧:紧
目前计划不拆。
邻深惠路
西侧:为龙河路,沿以及地铁东侧:为南联路,沿
街有商铺,经营餐饮。三号线, 街为小商铺,主要经
沿线有几营建材。
家家具市
本报告是严格保密的。场。 3
目标解析:
n企业开发目标: n世联认为项目需要解决的问题:
•提概念,向政府要高容积率,实现利
润最大化
ü如何确定项目的整体定位与
•通过商业提升项目价值核心价值点?
•作为优质资产,为上市做准备
ü 如何制定项目各种物业功
能定位及开发体量?
政府要求:
n ü 如何制定出最佳的容积
•提高商业比例,完善片区配套率,保证项目最大化利润?
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报告研究思路
11 项目发展方向研判
22 整体定位与发展战略
33 物业配比分析
44 各类物业定位
55 规划布局建议
66 分期开发策略
77 经济测算
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Chapter 1-项目发展方向研判
1 区区位价位价值值挖掘挖掘
2 城城市更市更新新发展发展机遇机遇
3 轨轨道交道交通通发展发展机遇机遇
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城界消失:深圳大特区发展时代,郊区全面城市化
“特区扩容”成为深圳城市发展
的必然选择: 大深圳特区外:1692平方公里
2020平方公里
1、“二线关”制约发展——由于
‘二线关’的存在,城市的集聚
效应和辐射效应都受到影响;
2、土地发展压力——深圳特区土
地资源供应已拉响红色预警,福
田、罗湖、南山和盐田四区建设
用地呈现“零增长”;
3、关内的人口压力——深圳常住特区内:328平方公里
人口逐年增加,成为全国最拥挤
的城市。
上市区:2643平方公里北市区:735平方公里广市区:3719平方公里
海郊县:3697平方公里京郊县:16073平方公里州郊县:3716平方公里
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格局重构:轨道交通提速城市化,引领龙岗中心进入 30分钟生活
圈
深圳人的居住革命:
•第一阶段:罗湖——福田——南山
驱动:城市中心西进,跟着规划走
•第二阶段:关内——关外(宝安、
龙坂、布吉)
驱动:价格挤出效应,城市人口被动
化迁移
第三阶段:横岗、龙岗
龙城•……
中心驱动:轨道交通驱动,跟着轨道走
龙华横岗
中心中心
布吉
中心
宝安
中心 30分钟通勤圈
南山福田罗湖
中心中心中心
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大事件影响:大运会的申办与(即将)举办,加速了龙岗向国际
化“新城市中心”的发展步伐
n专家表示,大运会将使龙岗现代化进程提速10年
1979~2000:封闭 2001~2010:开放 2011—:国际
深圳深圳的的龙岗龙岗珠三角珠三角的的龙岗龙岗国国际际的的龙岗龙岗
•关外区级政府•珠三角重要的进出口加•大运会举办
工区
•经济发展受制约•一流的体育设施
•经济发展迅速城市软、硬环境改善
•整体大环境较差•
•众多国际大型企业进驻•国际影响力
•不被很多人认可
•城市化速度加快•新城市中心
龙岗
深圳政府
直接为龙岗大运投入约
900亿,是深圳市成立
本报告是严格保密的。前20年投入基础配套的 9
总和。