文档介绍：佘山项目 商业租赁方案
上海珠江逸展投资有限公司
营销部
2010年8月
1
区域规划篇
2
摸底情况分析
3
市场篇
招商定位
4
5
招商条件
区域市场简析
新城区商业有良好的规划、完善的功能与较高的品质使其具有绝对优势,为较多投资者所青眯。随着轨道交通9号线开通至徐家汇与世纪大道,常住人口的大量导入,新城商业的发展潜力巨大,以开元地中海为代表,依靠自有的大卖场与餐饮娱乐,吸引周边陆续入住的人群,支撑起了商铺的良好运营。
本项目地处松江新城的外围,暂时处于“孤岛”状态,本项目共714套房源,按较为乐观的平均入住2-3人/套来计算,约有1500-2000人的固定消费群体,那么日常生活类的商铺在未来五年内,运转自如是比较困难的事情。所以需考虑一些特殊的目的性消费客群所能接受的特色经营,如特卖、餐饮、娱乐休闲等。
以下是几个松江区域商业经营情况:
区域商业代表——开元地中海
项目名称
开元地中海商业广场
地理位置
新松江路926号
商业形态
大型购物中心
商业业态
卖场、影城、精品零售、娱乐
休闲餐饮、电脑数码等
商业面积
86000平方米
租金
一层6-8元/平方米/天
二层3-5元/平方米/天
三层3 /平方米/天
入驻率
90%
售价
30000-50000
区域商业代表——三湘商业广场
项目名称
三湘商业广场
地理位置
9号线泗泾站
商业形态
综合性购物广场
商业业态
卖场,餐饮,零售等
商业面积
19331平方米
租金
售罄未交楼
入驻率
售罄未交楼
三湘商业广场位于9号线泗泾站旁,周边为老式传统居住社区泗泾镇,配套成熟,人气足。自2009年11月推出,共272套,2个月时间售罄,底商成交均价在4万,2层3万,,2层起统一包租2年,年回报率6%。
区域商业代表——星辰园商业街
项目名称
星辰园商业街
地理位置
梅家浜路1508弄
商业面积
40000平方米
商铺面积
188-220平方米
租金
-1元/平方米/天
入驻率
45%
主要业态
中介、餐馆、旅店
区域商业代表——三湘四季花城商业街
项目名称
三湘四季花城商业街
地理位置
梅家浜路
商业面积
约30000平方米
商铺面积
20-1000平方米
销售价格
1-2层商铺25000元/平方米
1-4层商铺13058元/平方米
租金
-
入驻率
70%
区域商业代表——新城9号商业广场
项目名称
9号商业广场
地理位置
9号线新城站
商业面积
30879平方米
商铺面积
30-70平方米
销售价格
售罄
租金
-3元/平方米/天
-
入驻率
85%
区域商业代表——保利西子湾商铺
项目名称
保利西子湾配套商铺
地理位置
离大学城站1公里
商业面积
商铺面积
60-90;150-200平方米
产权年限
70年
销售价格
2-
5年年8%回报率,前3年在签约时直接抵扣,后2年在运营在五年内返还业主。
租赁
弘基商业集团代理内街销售,统一经营
该楼盘位于嘉松公路与广富林路交汇处,距离9号线大学城站200米,小区建筑面积34万平米,由住宅和商铺组成。周边小区较为集中,配套较为成熟。保利西子湾,三湘四季花城,星辰园,御上海现已基本交房,入住率达到60%以上。
推出时间:预计在10年5月中旬,4月17日办理贵宾卡,卡金2万(可退),签约时平均可优惠200-300元/平方。
推出面积:该商铺预售证已于2008年12月拿出,,总计163套左右,本次推出90套商铺,12000平方左右。其商铺产权均为70年。
推出价格范围:2万-
商铺营销策略:该商铺现由弘基商业集团代理销售,统一经营,5年8%回报率,在签约时直接抵扣前3年回报,后2年在运营的五年内返还业主。现蓄水情况良好,购卡客户达100组以上。
区域商业比较
项目名称
业态业种
消费群体
经营状况
管理方式
原因
开元地中海
9号商业广场
卖场、影院餐饮、零售
周边居民
好
统一经营管理
新城核心位置或地铁站点出口。主力店或大品牌商家入驻及统一经营管理,为项目长期、稳定的经营提供了有力的保障。
三湘商业广场
综合性商业广场
周边居民
未知
统一经营管理
销售完毕未交房
星辰园商业街
中介、旅馆餐馆
项目及三湘住户
一般
小业主自行招租
虽然项目都紧邻轨道9号线,但在前期销售时并未考虑到后期项目的