文档介绍：中国房地产行业报告
房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、管理以及房地产咨询、评估、经纪等中介、服务活动的总称。
房地产业是国民经济的支柱产业,与城乡居民生活息息相关,因此,不论是发达国家还是经济相对落后的国家都非常重视房地产业的发展,把房地产业看作是拉动经济增长、改善居民生活条件的重要支柱产业。
中国自1978年房地产业正式起步以来,其市场规律和其他产业经济一样,在实际经济运行中有着较为明显的周期波动现象。尤其是最近几年,房地产业增长极其迅速,市场上很多资金都流向了房地产业。可是,中国的房地产业有着明显的政策周期性特点,政府可通过扩张或紧缩政策影响其变动。
尤其是今年,在国家明确表示要抑制房价并且各项政策都取得效果的时候,房产业的未来发展显得并不太乐观,很可能迎来一个新的低谷。
一、房地产业的特性与历史演进:
1、房地产业的特性:
(1)、房地产的不可移动性和产业的区域性。房地产征特征是以土地的特征为基础的。由于土地的不可移动性,就带来了房屋的不可移动性,决定了房地产具有鲜明的地域性。位置(地段)直接关系到房地产的利用价值。房地产业中有名古话,城市房地产的三条最重要的特征是:一是位置(地段),二是位置(地段),第三还是位置(地段)。
由于房地产固定性和不可移动性,导致房地产业区域发展差异性,如价格差异性。当某一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时,由于不可能通过地区之间的流动来使这种不平衡或差异缩小甚至消失。房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响,若某一地区经济发展水平高,相应地当地居民收入水平也高,从而当地的房地产市场的需求就大,房地产价格就高,当地的房地产业就会呈现出良好的发展势头。
(2)、房地产的耐用性、长期性。房屋的正常使用年限,是由房屋的建筑结构、用材质量、施工质量及当地条件下的自然磨损情况决定的,是房产所有人可以正常使用的年限,经测算钢筋混凝土结构的房屋为100年,砖混一等的房屋为80年。
(3)、房地产的有限性、稀缺性。土地的稀缺性,城市规划限制如建筑密度、容积率,技术制约、建设周期较长等因素决定了一定时期内的供给就具有有限性,如果短时期,需求集中爆发容易造成供远不应求,房地产价格的急剧攀升,最终可能导致房地产泡沫。
(4)、房地产的投资与消费的双重性,保值和增值性特性
房地产具有多种效用性,既是一种消费财产,也是一种资本财产;可以作为一种生产要素用于生产消费,也可以用于生活消费。房地产的长期供不应导致房地产价格总的趋势是不断上涨的,且上涨幅度通常大于等于一般物价上涨幅度。因而,在一般情况下,拥有房地产不仅能够有效地保值,而且能够增值。当然,如果一个地区金融或资本不发达,投资渠道少,房地产往往被作为一种优质的投资品,在过剩资金流动性过大、资本逐利的本性推动,容易导致房地产投机、房价迅速提高的不良局面。
(5)、房地产业的周期性。房地产业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业,属于固定资产投资的范畴,受国家宏观经济政策的影响非常大,具有一定周期性。房地产发展速度同国民经济发展速度波动基本上趋向一致性,有些年份房地产业的波动步伐会稍领先于GDP的波动,这说明房地产在国民经济中具有一定的先导性。
(6)、房地产业的产业关联性。房地产与国民经济的许多行业都有着密切的关系,具有很