文档介绍：第五章房地产产业结构和竞争分析
第一节房地产产业结构分析
产业--一组提供同一种产品或相互可以彼此替代的一类产品的企业的集合。
产业结构--构成整个国民经济运行中的诸产业及其相互联系、相互依赖、相互制约的关系的总和,是整个国民经济的全部经济资源在诸产业中的配置结构。
一、决定房地产业结构的主要因素
1、开发商的数量及商品房的差异程度
卖主的数量
产品差异性
完全竞争
完全寡头垄断
垄断竞争
完全垄断
差别寡头垄断
完全垄断分析的假设前提
一个行业中只有一个厂商。
企业的产品没有直接的替代品,其需求的短期交叉弹性为零。
企业是价格的制订者。
垄断竞争的分析条件
一个行业中只有N个厂商。
企业的产品有替代品,其需求的短期交叉弹性大于零。
企业竞争后的需求曲线弹性比竞争前的需求曲线的弹性小。
寡头垄断分析的假设前提
一个行业中只有N(两)个厂商。
某个企业的产品可以被完全替代。
企业直接面对市场需求曲线,但价格或产量决策受竞争对手行动方式的影响。
2、中介代理商和房地产经纪人的数量
数量的多少反映市场的活跃程度
3、进入壁垒和转移壁垒
房地产业进入壁垒:
土地的天然垄断
资本需求
经验曲线
规模经济
政府干预
4、退出壁垒和收缩壁垒
回报低、稳定回报低且有风险
回报高、稳定回报高且有风险
进入壁垒
低
低
高
高
退出壁垒
5. 成本结构
土地开发费
房屋建安工程费
各类配套设施建设费及各种税费
6. 纵向一体化