文档介绍：调控政策下的高端物业产品趋势
二零一二年元月
2003年2月,国土资源部在《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》中明确提出:“停止别墅类用地的土地供应。”此后,别墅供地禁令被国务院以及国土资源部一再重申。
2004年,国务院办公厅下发了《关于暂停新建高尔夫球场的通知》
禁墅令
2006年5月,国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》强调:坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定,从即日起,一律停止其供地和办理相关用地手续,进行全面清理。”
2008年1月,国务院《关于促进节约集约用地的通知》明确规定:继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。
2010年3月,国土资源部出台了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,第一条中就提到了:要严格控制大套型住房建设用地,严禁向别墅供地。
别墅定义
别墅定义:国土资源部对于别墅的定义一直未变,始终是“独门独院、两至三层”。这意味着,除独栋形式的别墅外,包括联排、叠拼、双拼等建筑形式均未被列入别墅类型,仅仅是高档住宅。
从规划意义上来讲,,才被称为真正的别墅用地,这类土地的供应才是被明令禁止的。
别墅的市场效应
禁墅令之后,开发商纷纷打出“日渐稀缺性”这类价值概念。就市场反应来看,对别墅用地的调控政策不仅没有令别墅市场萎缩,反而推动别墅无论是供应量还是价格都持续走高。
作为高端住宅,别墅或类别墅的单价总是比普通住宅高出很多,在设定的容积率下,这类项目的利润大大高于普通住宅。另一方面,市场销售成绩表明,别墅类产品的市场接受度也较高,这样也在一定程度上降低了营销难度。在开发实力差距不大的前提下,这也是很多开发商热衷开发别墅物业的原因所在。
为何市面上别墅身影仍现
开发商已建好别墅项目珍藏待市而为,在禁墅令多次重申前后投放,寻求高溢价;
开发商早先“招拍挂”拿到的土地近期进入开发周期,未受政策限制,加上市场预期催升别墅入市气氛;
地块中进行混搭。尤其是在许多知名一二线城市里,很多开发商倾向于在有限的低容积率地块上进行“混搭”,从而实现规划一部分高端物业,包括部分独栋别墅。
近几年全国二三线城市均出现开发商以工业产业园或者旅游地产进行圈地现象,以企业独栋或者员工宿舍名义对外销售的别墅物业也大量存在;
停止别墅用地的审批专指通常意义的独栋别墅。因此不在禁止之列的双拼、叠拼、联排等别墅依然可以大行其道。更重要的是,明令禁止别墅用地,是避免出现超大型低密度别墅区,不会影响到别墅类产品的供应量。
市场应对
,而现在市面上的联排、叠拼都不可能做到这么低,,所以容积率也成衡量住宅是否是“别墅”的一个常用的指标,但这个依据并非一个官方标准。
土地出让时只规定了土地用途和整体容积率,并不规定居住用地到底是盖板楼、塔楼还是别墅,开发商在局部容积率上做文章,已是司空见惯。还可以通过拆则双拼别墅,合则独栋别墅的子母房打政策擦边球。
有可能的新禁令
新别墅定义:除对高度、容积率进行限制外,纳入套型、面积等多方面限制。
未来对于非独栋替代产品的开发限制,有可能提上日程。据国内一些市场研究机构预计,此举是为了更严格地执行“停止别墅用地供应”,不排除将联排、叠拼等项目也包括进来。
独栋别墅替代产品崛起及影响