文档介绍：领跑纯豪宅城市
2010
谨呈:中建地产
——中建新江湾城C6地块整体定位及物业发展建议
世联地产
OPINON 前提
POSITION 定位
PLANNING 物业规划
SALE 营销策略及经济测算
MARKET 市场
CONTENTS
世联观点:高地价条件下项目开发必须关注以下几个问题
风险问题
时间空间关系协调
宏观大势的把握
客户结构的变化
高地价注定了高风险,因此必须从市场风险、政策风险、系统风箱…等方位考虑项目整体风险的控制;
以时间换空间,把握大势,把边际利润最大化
分析城市未来走势,判断城市房地产发展面临的拐点机会;
城市地位的改变,导致客户结构的变化,进而拉动房价
前提1:风险规避——历史表现
政策调控效果显现,各大城市均受不同程度波及,系统风险难以避免
07年下半年宏观调控力度大,效果明显,波及面广
重点调控需求面银根全面紧缩,同时影响消费能力与企业融资成本:
提高首付
收紧房贷
二套房利息上浮
土地增值税…
全国一线城市和少数重点二线城市的楼市明显下挫
投资客户比例在新政前普遍在40%以上,有些项目甚至高达70%。投资客活跃导致市场成交活跃。而新政后投资客被挤压,比例下降到30%以下。
新房市场反应尚不明显,二手房市场则受到冲击。据统计,10月全市二手房成交量与9月环比下降20%。此前二手房成交一直呈较大幅度上升趋势。68%的客户明确表示将推迟购房计划,有3%则希望尽快购房,以免碰到更严厉的政策。
楼市基本维持“成交缩量、房价上涨”态势,此政策对于高端项目及实力雄厚的客户影响不大,但对于“小户型”项目及客户具有一定的影响。
深圳
上海
北京
杭州、福州、厦门、青岛均受到不同程度的影响……
顶级客户(可支付总价1000万元以上),普遍认为新政对自己置业没有影响
我买房都是一次性付款,没有贷款。——黄先生,父母家庭财产实力较雄厚
对房贷不是太敏感,现在赚钱很容易,加上融资渠道也很多,无所谓的。——曾先生,某服装公司董事长
买房子有的是一次性付清,有的是50%个贷。贷款方面,相比菲律宾,内地利率更低,新政对买房没有影响。——徐先生,菲律宾物流公司老总,华侨
数据来源:世联研究
60%的高端客户(可支付总价600~1000万元)看重房子品质,认为如果产品好,可以考虑购买
国贸蓝海偿还了一半,以前购房贷款都已经还清了,个贷没有影响。——网络soho创业者
未来五缘湾片区楼盘还是可以买的,只要符合自己需求,就会立刻购买。——张先生,期货行业
顶级
高端
中高端
客户圈层
中高端客户(可支付总价300~600万元),七成认为新政后不会购买,三成认为影响很大,但仍是潜在客户
,但仍是潜在客户
比较关心贷款问题,这个会是置业的一个主要考虑因素——夫妻,45岁左右,老厦门人,去过多个国家
房贷为3年定期,利息调整影响很大。——张先生,新西兰游学经历
2. 新政后不会购买
有到鑫海湾现场看过,认为五缘湾位置太偏远,且目前房价太高、无法投资。——陈先生,从事期货
在上海深圳等一线城市,住宅总价在300~1000万元的购买者以投资客为主,新政的调控目标主要是针对这部分群体
顶级及高端客户受到新政房贷政策的影响非常小,中高端客户(300-600万)为主的中间层受影响最大,风险承受能力低
整固期
恢复期
价量不走
价格上涨明显,缓慢走量
相对普通住宅,在政策调控影响下豪宅更抗跌、恢复更快,在恢复期豪宅价格涨幅也较普通住宅更大更快;正常情况下豪宅价格是市场均价的4~5倍
从普通住宅和豪宅价格走势得出的结论:
市场整固期初期,普通住宅不走量、价格微跌,而豪宅不走量也不走价;但豪宅恢复较快,在市场整固末期,豪宅销售量缓慢提升,价格开始出现较大幅度的上涨;
市场恢复期,豪宅价格涨幅较普通住宅涨幅更大更快,销售量缓慢提升;
经过几轮调控过后,目前上海住宅价格趋于稳定,豪宅与普通住宅价格维持在4~5倍的价差范围内。
上海恢复期市场项目表现
项目表现
典型案例
普通物业走量不走价
新城尚景:价格6800元/平米,消化速度由05年底的10套/月加速为30套/月(驱动因素—临近轨道交通在11月份开通)
豪宅物业走价不走量
银湖山庄:保持价格600万元/套,速度2套/月
华府天地:价格由6万元/平方米上涨到8万元/平方米,消化速度保持在5套/月
在系统风险无法避免的情况下,优质豪宅与一般高档住宅相比所受影响较小,抗风险能力强
,只能做优质豪宅,以期增强抗风险能力
楼盘名称
开盘时间
开盘销售率
深圳当前项目销售形势
高发城驰
23%
徽王府
20