文档介绍：厦航同安新地块整体定位与物业发展建议
谨呈:厦门航空同翔置业有限公司
项目组工作的阶段划分
与厦航进行首次沟通
项目地块现场查勘
区域宏观经济背景研究
房地产市场调研
政府人员访谈
专业人士访谈
一线销售人员访谈
消费者访谈
项目整体定位与物业发展建议研究报告和阶段沟通
项目界定及客户目标分析
核心问题解析
发展战略
整体定位
客户定位
产品组合、配比
规划排布
商业排布与氛围营造
物业发展建议
经济测算
根据客户意见对报告进行修改
对六次沟通过程报告及整体报告进行整理
项目整体定位与物业发展建议研究报告终稿报告
第一阶段
市场调研阶段
第二阶段
整体定位与物业发展建议(阶段沟通)
第三阶段
整体定位与物业发展建议(终稿汇报)
2
项目组与厦航地产六次沟通重点内容
市场调研
第一次沟通
4月28日
第二次沟通
第三次沟通
第四次沟通
第五次沟通
第六次沟通
5月8日
5月15日
5月15日
5月15日
5月15日
6月15日
户型配比及设计;
商业专题研究;
规划评价及调整建议;
物业发展建议主要方向;
户型配比动态修正;
产品经济测算;
规划与户型调整建议;
世联对项目及目标理解;
系统风险与项目风险控制;
发展方向初步思考;
商业规划调整及业态分布;
商业立面及整体氛围营造;
商业案例分享;
商业处理;
入口形象处理;
户型调整建议;
案名建议;
物业发展建议;
启动期策略;
经济测算
发展战略
产品定位及规划排布
商业专题研究
物业发展建议及启动期策略
3
报告写作技术路线
物业发展建议
发展战略
经济测算
客户定位
产品定位
形象定位
整体定位
启动区策略
住宅
项目本体分析
客户目标
核心问题解析
案例借鉴
市场分析
规划排布
商业定位
4
项目位于厦门岛外主要工业区同安,距离市中心45分钟车程,经济相对独立
同安区位居厦(门)漳(州)泉(州)“金三角”中心地带,是厦门市最大的行政区;
距离市中心45分钟车程,是厦门五区中最远区域;
同安积极实施“工业立区”战略,区内主要有“同集工业片区”、城东工业片区”两大工业园区;
45分钟车程
工业区
内生型市场
区域属性
项目属性
城市
区位
5
项目位于同安区城南工业区西侧片区,,处于城市未来新中心区
项目位于同安城南工业区西侧片区,目前区域较为陌生;
,距离区政府2公里;
“东拓南进”是同安城市发展方向,项目处于同安城南片区地段新贵;
城市中心
同安区政府
2公里
核心区边缘
城南工业区
区域属性
项目属性
城市
区位
1
2
3
1
4
5
6
7
未来土地出让方向
6
四条交通干道围合地块,东临高档住宅凤祥新区,南临在建综合大盘华森国际,西与同安第二外国语学校仅一路之隔
同安第二外国语学校硬件设施为同安区最好,但师资力量及综合实力不如同安一中;
华森国际集7万m2集中式商业和5万m2住宅为一体大规模项目,未来同安商业中心;
凤祥小区是同安人心目中富人区;
1
1
6
5
3
2
4
同安第二外国语学校
3
N
2
5
主要干道环城西路
4
高端居住区凤祥小区
6
项目未来直接竞争对手华森国际
学校与地块间道路
项目北面居住区及道路
区域属性
项目属性
项目四至
外部环境
地块指标
7
同安居住习惯是沿溪而居,西溪是上风上水的位置,项目不在溪边,且周边无强势资源(凤岗公园规划中)
东溪
西溪
访谈纪要
同安人喜欢沿溪居住,特别是西溪,是上风上水位置;
——大溪地销售主管游碧玲
中山商圈
芸溪居住区
大唐世家
同安工业园
区政府
同安一中
公交车站
区域属性
项目属性
项目四至
外部环境
地块指标
8
地块平整,整体低路面2-3米,占地面积约60亩,建筑面积约10万㎡,,楼面价达3020元/ ㎡
用地性质
商业、居住
用地面积
39946㎡
总建面
<101980㎡
居住:91980~92480㎡
商业:9500~10000㎡
人口
2950人
容积率
楼面价
3020元/ ㎡
车位
住宅按1车位/户,㎡建面配置
高地价、中高容积率小规模住宅开发项目
环城西路
横一路
纵一路
横二路
地块低于路面2-3米
区域属性
项目属性
项目四至
外部环境
地块指标
地块为净地,平整
9
城市未来居住中心高地价、中等密度、无强势景观资源、中等规模商住开发项目