文档介绍：整体营销策划报告
市场篇
定位篇
策略篇
费用分配
宏观经济分析
宏观政策分析
行业现状分析
项目发展定位
项目客户定位
项目营销策略分解
营销发展总策略
项目推广价值提炼
报告框架图
市场现状分析
竞争对手分析
项目销售目标及策略
项目营销周期划分
项目各营销周期推广
2010年营销费用
费用总预算及分配
贵港宏观经济发展持续向好,呈现高速、强势发展态势
贵港市整体经济处于快速增长的阶段。2005-2008年这一阶段保持了较快发展势头,GDP年增长率在13%以上,虽然受到金融危机的影响GDP增长速度有所放慢,但09年GDP增长率仍保持了10%高速。
宏观经济—整体GDP
近年贵港人均可枝配收入呈年逐步上升趋势,并且总体增长迅速,体现人民生活水平迅速提高。
人均可支配收入大幅增长,人民生活水平迅速提升
宏观经济—人均可支配收入
贵港市社会消费品零售总额连续三年以20%左右的年增长率快速增长。
社会消费零售总额增长快速,社会消费需求旺盛
社会消费品零售总额
结论
近年来,贵港市的整体经济一直保持持续、平稳的发展势态,城市规模、经济规模不断壮大,各项国民经济指标保持稳定增长,为贵港市房地产业的发展提供了稳定发展的经济基础保障。
宏观经济分析
2009年12月9日,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年
2009年12月14日,国四条:加快保障性住房建设,加强市场监管
2009年12月17日,土地拍卖后,首次缴纳土地出让金不低于50%
2009年12月23日,个人转让不足5年的非普通住房全额征收营业税
2010年1月10日,国十一条(二套房贷首付不低于40%,……)
2010年3月10日,
2010年1月18日,中小户型供地须占七成土地竞买保证金上调至20%
宏观政策分析
主要影响今后楼市的政策
提高首付比例主要针对二套房主要影响购房者的心理预期,实质性的影响不大。
购房者对于政策的消化能力加强。经过2008年市场波动的历练之后,购房者对于政策的消化时间大为缩短。
投资性需求或避险性需求强烈。通货膨胀预期的存在和国内投资渠道有限,造成无论是个人还是企业,投资房地产的需求依然十分强烈。
政策影响解读:
宏观政策分析
政府加大经济适用房、动迁安置房的建设,但是此举对于缓解供需矛盾效果有限,尤其是对于刚性需需求中的主力购房者。
增加土地供应,整顿闲置土地,提高土地出让金首付比例,是为了提高土地的使用效率,但以往政策执行难度较大,成效有限。
2009年造就的一批高价地项目即将上市,高成本必然带来高售价。
对需求方的影响:
对供应方的影响:
政策影响解读:
宏观政策分析
可预知:2010年房地产市场将是一个谨慎乐观的市场。
目前针对房地产行业调整的政策频发期,但大多为针对“国四条”的进一步细化,且一改以往“一刀切”的做法,各项调控措施目标仅指向投资性需求,体现了管理层对于遏制房价继续快速上涨的决心和强硬态度,但绝不是打压。2010年,面临复杂的国际经济形势、货币政策的压力,房地产行业作为保证经济增长的主要动力不会有大的调整。
2010年趋势预判:
行业现状分析
06年的政策调整导至07年投资增长出现负增长,但近两年,贵港市房地产开发投资额增长迅速。主要因为07年贵港市房地产行业在供不应求的供求关系下,出现的量价齐涨的火爆行情,直接带动了08,09年贵港市房地产行业投资额的快速增长。
房地产投资额增长幅度波动大,但整体呈快速上涨的趋势