文档介绍：王府井海港城项目发展策略
金网络置业
2011年4月
从“繁华”到“奢华”
前言
>>>>>>本项目将成为“王府井战略升级”的一面镜子
服务品牌的升级
硬件设施的升级
运营功能的升级
从国内的中低档品牌升级为世界级的一线品牌。
从单一的商业服务功能升级为集休闲、娱乐、商务、商业等综合性服务功能。
在硬件设施配套、建筑整体技术利用等硬件方面全面升级,体现国际前沿水准。
王府井战略升级计划必将带来目标群体的演变,从而实现王府井从“繁华”到“奢华”的华丽转身,本案应当打造成为王府井战略升级的一面镜子。
报告目录
>>>>>>报告整体逻辑结构
第一部分
发展背景分析
限购背景下的客户选择
北京高端市场分析
区域市场分析
第三部分
产品定位建议
产品定位
产品设计建议
生态科技系统建议
第二部分
整合营销建议
客户定位
市场定位
物管建议
第四部分
推售策略建议
营销推广策略
推盘策略
价格定位与推售方案
项目核心课题
一:限购背景下的客户选择
第二轮:2010年4月新国十条
第三轮:2010年9月国五条
第一轮: 2010年01月国十一条
第四轮:2011年1月国八条
关键:提高二套首付至五成,局部停止三套房贷,保障房及中小户型供应不低于总供地的七成。
关键:全面停止三套房贷,首套首付提高至30%,外地无一年纳税证明,停止房贷。严格执行二套50%首付。
关键:不足五年转让,按销售全额征收营业税。二套首付不低于60%,已拥有两套的本地居民限购,已拥有一套的外地居民限购,不能提供一年纳税证明的外地居民限购。
在限贷、限购、限外的三重压力下,现阶段豪宅发展关键在于客户的选择!
第五轮:2011年2月京十五条
关键:二套首付不低于60%,已拥有两套的本地居民限购,已拥有一套的外地居民限购,不能提供连续五年纳税证明的外地居民限购。
户籍
套数
2010年1月
2010年4月
2010年9月
2011年2月
本地
首套
首付2成,贷款利率85折
首付2成,贷款利率85折
首付3成,贷款利率85折
首付3成,贷款利率85折
外地
首套
首付2成,贷款利率85折
首付2成,贷款利率85折
首付提高到3成,贷款利率85折,不能提供一年纳税证明,限贷;
首付提高到3成,贷款利率85折,限购一套;不能提供纳税证明,限购;
本地
二套
首付二套不低于4成,贷款利率风险定价
首付二套不低于5成,贷款利率风险定价
首付不低于50%,
首付不低于60%,,限购一套
外地
二套
首付二套不低于4成,贷款利率风险定价
首付二套不低于5成,贷款利率风险定价
首付不低于50%,,不能提供一年纳税证明,限贷;
全面限购
本地
三套及以上
北京全面停贷
房价过高城市全面停贷
各地区各商业银行全面限贷
全面限购
外地
三套及以上
北京全面停贷
房价过高城市全面停贷
各地区各商业银行全面限贷
全面限购
外籍
提供一年居住证明,限购一套
港澳台
限购一套
传统的豪宅客户大部分限购,客户选择面进一步缩小,项目发展关键在于客户精确制导!
一:限购背景下的客户选择
禧瑞都项目客户结构表明,限购对豪宅客户的影响达到了六成,具有购买资格的四成客户中有两成为港澳台客户和外籍客群,这部分客群将成为豪宅购房主力!
客户购房的主要目的主要是两个,第一是投资,属于资产配置的一种方式,占了七成;第二是终极改善居住,占三成!
一:限购背景下的客户选择
本案未来的目标客户选择范围将有以下三类群体:
目标客户选择
京籍的富二代或官二代
港澳台首次置业者
外籍首次置业者
企业型客户也有可能会成为本案的客群之一。
一:限购背景下的客户选择
2011年新政后的2月份,北京市商品住宅成交面积环比下降了68%,同比下降了31%。
京十五条
政策周
国八条
政策周
商品住宅
月度成交
商品住宅
成交面积(万㎡)
成交均价
(元/㎡)
商品住宅
成交套数
2010年1月
19870
8732
2010年2月
18757
5819
2010年3月
21774
8642
2010年4月
23212
10446
2010年5月
18829
5646
2010年6月
20105
4241
2010年7月
19025
4950
2010年8月
21956
5565
2010年9月
20190
10786
2010