文档介绍：关于房地产交易中优先购买权问题的调研报告
[主要内容]:优先购买权问题是房地产交易中极其重要、不容忽视而在既有的立法、司法解释及法学研究中却颇受“冷遇”的问题。本报告在最低限度共识的基础上,着重论述了审判实践中出现的若干特殊情形下,有无优先购买权发生的问题;在阐述优先购买权行使的一般性条件之后,又着重论述了优先购买权行使的若干特殊问题。通篇的论述,都是紧紧围绕实践中的问题而进行的。
随着我国市场化改革取向的日趋深入,商品化住房制度的建立,房地产交易市场必将更加活跃,权属关系也更为复杂。可以预见的是,法律纠纷会更多、更复杂,优先购买权问题,便是其中之一。然而,我国现行立法、司法解释对该制度的规定却较为凌乱、简陋,可操作性不强;相关的法学理论也较为簿弱,对一些基本的问题尚未达成共识。因而,对司法实践产生了一定的负面影响:造成了适用的困难、处理的混乱,对权利人保护不力并最终影响了其功能的发挥以及立法意旨的彻底贯彻。基此,我们于7月22日-26日先后赴镇江、常州、苏州三地,深入基层,进行调研,同时,广泛参考了其他地区中院及基层法院反馈回来的调研材料,调研中发现,因优先购买权而产生的纠纷,各地均有发生,虽然案件数量不多(平均每年每个法院受理3-4件),但反映出来的问题点却不少。归纳起来,这些问题可分为两类:第一类是,特定情形下,有无法定优先购买权的发生;第二类是,优先购买权的行使与保护。现将这些问题及对策,详述于后。
一、特定情形下,有无法定优先购买权的发生
优先购买权,即特定人依约定或法律规定,于所有人(义务人)出卖动产或不动产时有依同样条件优先购买之权利。从其概念可知,优先购买权可基于当事人的约定或者法律的直接规定而发生。在约定情形,只要当事人的契约有效成立,优先购买权随即发生,这主要是基于践行私法自治原则的考虑;在法定情形,只要该情形存续,优先购买权即存续(权利人放弃的除外),当无疑义。①有疑问的是,在若干特别情形下,有无法定优先购买权的发生?(因有无约定优先购买权容易判断,所以这里主要讨论的是有无法定优先购买权的发生,且为行文的方便,以下若无特别的说明,均简称为“有无优先购买权的发生”)。这些情形,也是调研中发现的司法实践中的难题,现分别讨论于后。
1、建筑物区分所有
建筑物区分所有中,有无优先购买权的发生?分析这一问题,最好先从分析其概念入手。所谓建筑物区分所有权,指由区分所有建筑物专有部分所有权,共用部分持分权及因共用关系所生的成员权所构成的特别所有权。②
建筑物区分所有权虽具混合性,即其主要由上述专有所有权、共用部分持分权及成员权所构成;但同时又具一体性,即构成建筑物区分所有权的三要素,须结为一体,不可分离,须一体转让、抵押、继承,而且,其中专有所有权又居于主导地位,共用部分持分权的得丧变更决定于专有所有权的得丧变更。而专有所有权,实为一单独所有权,因此,在其转让时,按份共有权性质的共用部分持分权应随之而转让,其他区分所有人(共用部分持分权人)并无优先购买权。
2、相邻关系
不动产相邻关系,指相邻近的不动产所有人或利用人之间,一方所有人或利用人的支配力与他方所有人或利用人的排他力相互冲突时,为调和其冲突以谋共同利益,而由法律直接规定的权利义务关系。相邻关系,本质上是不动产所有权或利用权(在我国如土地承包经营权、国有土地使用权、房屋租赁权等)的内容(表现为权利支配力的限制或扩张),而非一种独立的权利类型。③因此,在相邻一方转让其所有权或利用权时,相邻他方并无优先购买权。
3、农村建房,隔墙而建
在工商业较为发达的苏中、苏南地区,农村宅基地较为紧张,为节约土地起见,并为统一规划、美化生活计,农村建房时,往往采取隔墙而建的办法,即两户共用一道墙,该墙往往是其中一户所建,另一户出钱给对方,因此,应当认定为两户共有(按份共有)。这样一来,就产生了一个问题:当其中一户出卖其房屋时,另一户能否主张在同等条件下,其享有优先购买权?
我们认为,这种情况下,隔墙而建的双方多具有亲属关系或其他亲密关系,为了维护这种关系,更有利于很好地处理邻里关系,从而维护中国基层社会的稳定(在一个有着漫长的宗法合一的历史传统的乡土社会里,维护这种关系有着特殊的意义,它是中国社会特殊的联系纽带,这种关系的破裂,也就是传统中国社会破裂的开始。),最好赋予另一户有优先购买权;再者,从法理上来讲,另一户作为按份共有人,也应具有优先购买权。
4、出卖国有房屋
有的法院反映:出卖国有房屋时,承租人有无优先购买权?我们认为,承租人有无优先购买权,不应受其承租房屋的所有权性质的影响,将来的物权法,坚持的是所有权一体保护的原则,因此,这种情况下,应当认为,承租人在同等条件下享有优先购买权。
5、单位职工
单位分房给