文档介绍：影响房地产价格的
*
三大政策因素及对策探讨
t 王润华
摘要: 论文在综述有关政策对房地产价格影响的理论研究成果的基础上, 深入分析了土地政策、金融政策和财税
政策等三大宏观调控政策对房地产价格的影响, 并提出了促进房地产业健康发展的一系列政策建议。
关键词: 房地产价格土地政策金融政策财税政策
中图分类号: F 293 # 3 文献标识码: A 文章编号: 1009- 5675( 2009) 03- 120- 04
自从 1998 年在全国范围内取消/ 实物分配福利房0的房模型得出了前期价格和收入的变化对于房价有影响以及短
屋制度以后, 我国房地产业进入了完全的市场化、社会化阶期供给弱弹性的结论。G eoff Kenny ( 1999) 通过对英国、美
段, 并得到了快速的发展。2000- 2007 年的 8 年间, 我国的国住宅价格的时间序列分析发现, 无论是暂时性收入还是长
房地产开发投资总额保持了年均 25% 以上的增长速度。由久性收入对房价的弹性都很大。对于房地产市场的宏观调
于市场经济不够成熟, 房地产制度不健全, 房地产的过热投控问题, 国外学者提出了许多政策建议, 并积累了很多经验。
资导致房地产价格一路飙升, 各地出现房地产投资热、炒房一些学者认为建立土地供给约束机制将对已开发的土地价
热, 过多的银行贷款卷入到房地产市场中, 使房地产市场热格产生正向影响, 对未开发土地价格具有负面影响( P og odz-
上加热。2008 年以来, 随着房地产市场的降温, 部分大、中城 inski, 1989) 。一些学者运用宏观经济学理论探讨了政府在
市房价出现较大幅度的下降趋势, 带来了一系列负面的影房地产市场中的职能、政府干预的效率等( J. E. Richard,
响。因此, 研究政府政策对房地产市场价格的影响, 是提出 1982; Wheaton, 1993) ; Stephen M alpezzi( 2002) , 认为过度或
房地产价格宏观调政策的重要依据, 对引导房地产业健康发不适宜的管制将导致/ 供给不畅0并导致房地产价格上升, 在
展, 避免盲目投资、资源浪费, 实现经济社会的健康可持续发更为严格的管制条件下, 房地产市场波动更为剧烈, 供给是
展等都有着十分重要的意义。决定是否发生泡沫的关键因素。K auko ( 2003) 认为土地政
策与土地市场完善有直接关系, 同时住宅价格和住宅质量也
一、理论研究综述
与土地政策有关, 当总的土地没有出现限量供给时, 土地规
国外对房地产价格的形成因素研究较早, Smith( 1976) 划等政策将对住宅价格产生深刻影响。
将土地作为住房的生产要素, 探讨了地价与房价之间的比例对于房地产价格的形成因素, 国内学者做了很多的研究
关系; N ellis 和 L ongbot tom( 1981) 通过对英国数据的分析, 工作, 很多学者认为房地产价格是由市场供需决定的( 张宏
试图解释英国商品住宅价格的决定因素; Case( 1989) 从供给斌, 2001; 蔡兵备, 2005) 。也有一些学者认为, 由于房地产短
和需求角度研究了住宅价格的影响因素; Raymo nd( 1998) 运期内供给缺乏弹