文档介绍：冬天究竟有多远?
——房地产未来发展及其对建筑业影响
贺灵童上海鲁班企业管理咨询有限公司分析员
鲁班咨询认为,随着房地产调控的逐步深化,中国房地产拐点初现,短期内国家调控政策不会有大的松动,房地产会迎来严冬。受房地产市场低迷影响,建筑业将面临重大挑战。
十月下旬,龙湖郦城、绿地秋霞坊、中海御景熙岸等上海楼盘全面降价促销,降幅高达20%至40%,房企纷纷开展“抢收”行动,从上海开始领跑全国楼市降价潮。在此之前,鄂尔多斯地产资金链面临崩盘,出现建筑工人追债潮;温州老板“跑路”事件,使得温州楼市资金链吃紧,9月份住宅价格指数甚至低于2010年水平。
国内形势紧张,国外机构也开始纷纷唱空中国经济。6月,标准普尔首次将中国房产行业评级前景降至负面;9月,标准普尔向中国房地产市场发出警告称,中国房地产市场形势不容乐观,未来6至12个月房地产开发商面临的流动性压力将加大;9月,全球最大私募股权公司黑石集团首次斥资中国房地产,并直言,中国经济增速将在未来几年降至7~8%,未来将越来越难赚钱;10月,德意志银行根据中国房地产住宅成交量的持续下滑的现状下调了中国经济增速预期,并预计中国建筑业合同量将遭遇下滑。
相比而言,国内声音众多,观点各不相同。
公说公有理,婆说婆有理。鲁班咨询根据大量的调研认为,随着房地产调控的逐步深化,中国房地产拐点初现,短期内国家调控政策不会有大的松动,房地产将迎来严冬。受房地产市场低迷影响,建筑业将面临重大挑战。
宏观经济严峻
以“新国十条”出台为标志的“史上最严厉的”楼市调控已逾年半。这一年半时间里,六次上调存款准备金率、两次加息、各种限购令、限价令、限贷令、预售证监管、保障房加速……任何你能想象到的、想象不到的调控“组合拳”纷纷出台。
2011年以来,我国宏观经济形势严峻。后四万亿时代,物价飞涨,投资、消费和净出口均有所放缓,GDP增长速度相应放缓。稳定物价水平,不仅关系着的核心,是管理好流动性,因此短期内国家应该会继续收紧银根,如同房地商的心弦,依然紧绷。
土地市场先行衰退
土地市场可称之为房地产一级市场,土地的成交量和金额既关系到房地产企业的资金链松紧程度,也关系到地方土地财政,进而影响到房地产调控政策变化。而从2011前三季度土地交易市场的表现来看,土地市场已经先于楼市进入衰退期。
2011年1~9月,全国133个城市共推出土地19359宗,累计供应量87325万平方米,同比增加13%,其中住宅类用地5715宗,累计供应量30558万平方米,同比减少12%;全国133个城市共成交土地15779宗,累计成交量70837万平方米,同比增加21%,其中住宅类用地4493宗,累计成交量24413万平方米,同比减少11%。住宅用地的供给与需求都下降超过10%,需要强调的是,所谓的住宅用地还包括保障房建设用地。而10月份,全方米,环比减少37%,同比减少45%,为年内最低。广州、武汉、成都、西安等地的住宅类地块纷纷零成交,其中,广州推出的19宗用地面积总计为41万平方米的地块无人问津,武汉推出的15宗用地面积总计达102万平方米的地块也没有成交记录。
前三季度成交土地成交楼面价总体同比下跌15%,%。前三