文档介绍：【和平大道全年推广策略提报】
PART 1-行销环境分析
一、政策环境
与本项目有较强相关性的政策
国六条第一条第二节
自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平
方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积
的70%以上。
分析:该政策的出台对尚未取得开工许可证的项目影响较大;也可由此看出,舒适性产品将逐渐成为市场中稀缺性产品,其地位也在发生根本的改变。
二、市场环境
1、由于本案的产品比之一期发生了根本性的变化,因此,以前我们所认为是竞品或是能够构成威胁的产品也有了本质的区别;
2、从前与本案产品类型相同的项目主要集中于进入市场多年的老项目,产品形式相对落后,竞争乏力、销售较为缓慢;
3、我们也将对比的范围扩大,从而进行本案的核心竞争力的分析;
A、2006年推广力度最大的项目—华远裘马都:
以300平米的洲际公寓为主:精装修价格为18000元/平米。
2006年10月开盘,2008年7月底入住。
其中正在销售的1号楼价格均价18000元/平米,共136套,已签约47套。
B、最精致的项目—万科东第:
110-170平米为主力户型:精装修价格为15000元/平米。
位于朝阳公园南侧,棕榈泉国际公寓西侧。
2006年9月9日开盘,共300套。
已签约112套。
C、区域内最高端的项目—US联邦公寓:
162-394平米为主力户型:精装修价格为23000元/平米。
位于三元东桥南1000米。
2006年7月22日开盘,共293套,预计2007年底入住。
已签约16套。
注:本数据来源于北京市房地产交易管理网,截至时间2006年11月12日
本案在市场中的地位
通过上述分析,我们不难发现:如果从纯居住的角度出发,本案比之
其他产品优势明显;最为关键的是:从精装修、价格层面分析,本案
的产品均好性及性价比是最为突出的。
另外,在面积区间的控制上,能够看出,固然是舒适性产品更容易取
悦市场,但是从居住、投资两方面而言,精装修公寓在170平米以下将
更加容易得到受众的认可。
三、结论
综合宏观经济环境和区域特征,本案有如下发展方向:
1、价格有一定的提升空间,该空间将随时间推移和区域价值的提升
而被更大地释放。
2、产品在区域内的综合性价比特征较为明显,结合新产品、新设计的特征,必然在区域内形成强势项目。
3、在推广中,我们应将上述优势再度放大,利用项目的稀缺优势带
动整体优势的发展。
PART 2-产品定位及客群分析