文档介绍：佳兆业惠州新城项目整体定位和启动区策略
谨呈:惠州市佳兆业房地产开发有限公司
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2010-05
研究背景
项目位于惠州市博罗县
项目位于惠州市博罗县,博罗县位于珠江三角洲东北部,东江中下游北岸,东与惠州市区相接,南与东莞隔江相望,西连增城,北靠龙门、河源,毗邻港澳。
惠州新城项目位于博罗县中部,属典型的城市群结合部,项目区域属性相对复合
与周边城市空间距离
至广州直线距离约120km,
至深圳直线距离约90km,
至惠州直线距离约20km,
至东莞直线距离约60km,
至增城直线距离约60km,
博罗县
惠州市
深圳市
东莞市
广州市
憎城市
60Km
60Km
120Km
90Km
20Km
研究背景
项目整体规划指标条件
总用地面积:1663569m2
其中 2号地块:393627m2
7号地块:750842m2
8号地块:519100m2
总建筑面积:250万m2
用地性质:商住
容积率:
绿地率:
建筑密度:——
2号地块
7号地块
8号地块
项目位于博罗罗阳镇规划新区,属典型城市陌生区/大规模综合性开发项目
罗阳镇
本项目
项目初步分析
项目位于罗阳镇南部,是罗阳镇规划新区,目前罗阳经济和商业中心位于东江以北区域;
项目规模较大,目前惠州同级别在开发项目较少,从市场容量判断,仅博罗或惠州客户难以支撑本项目的持续开发。
研究背景
目前以确定2号地块为启动区,以低密度高端产品率先推向市场
2010年4月,佳兆业集团内部会议讨论,确定项目整体建筑面积需达到250万平米,其中2号地块作为启动区率先推向市场。
2号地块指标简介:
启动区占地:25万平米
容积率:
其中住宅:10万平米
商业:
酒店:
项目现阶段工作划分
与客户进行首次沟通
项目地块现场查勘
区域宏观经济背景研究
房地产市场调研
政府人员访谈
专业人士访谈
一线销售人员访谈
消费者访谈
市调成果沟通(关于市场层面信息双方已达成共识)
整体定位与物业发展研究报告和中期汇报
项目界定及客户目标分析
市场简析与问题结构化分析
核心问题的提出
为解决核心进行多角度多层次的深入研究与分析
可的发展战略之参考案例借鉴
项目整体定位与发展战略
规划实施及分期构思
物业发展建议
根据客户意见对中期报告进行修改
参与规划汇报并针对规划方案提出意见
规划沟通并提出相应意见
终稿报告
——
2010/07
第一阶段
市场调研阶段(先期由其它4家公司完成)
第二阶段(中期)
整体定位与物业发展建议(由世联地产参与完成)
第三阶段(终期)
报告修改与规划沟通
2010/05
整体规划和分期思路
竞争战略研判
区域价值研判
项目解读
核心问题界定
整体战略和定位
驱动模式研究
启动区策略
区位:项目位于博罗县的江南新区,毗邻惠城江北,,区位优势较明显
惠州市-博罗县-江南新区;
项目至深圳直线距离约90km,;至惠州直线距离约20km,;
在地理位置上在博罗老城区的南侧,既是规划中的江南新区,又受惠城江北CBD的辐射。
博罗县
惠州市
深圳市
东莞市
广州市
憎城市
60Km
60Km
120Km
90Km
20Km
规划:根据博罗县发展规划,项目所在地为规划中的“江南新区”,但是不在博罗的城市发展中心轴上
江南新区
沿惠博公路、
324国道扩张
新行政中心
往义和一区、
义和二区张拉
区域规划为博罗——“江南新区”
博罗县县城(罗阳镇)发展规划方向:东向沿惠博一级公路森林公园和324国道扩张;南部建设江南新区;西往义和一区、义和二区张拉城区规模;北部开辟新行政中心区。
博罗县是按照“南北拓展、东西延伸”和“一江两岸”的建设思路,以县城为中心,以石湾、园洲、龙溪、杨村等建制镇为依托,以罗浮山风景名胜区为重点,大力推进城镇建设。
区域交通:惠河高速、广惠高速及324、205国道交汇于小金口,项目的交通优势区域内较好
高速公路网
;
,且在惠州西南10km处与惠盐高速公路相接,90km直达深圳;
粤湘高速博深段已动工,在博罗龙溪有出入口,位于本项目西侧;
国道
项目周边主要有324国道通过博罗县城,距离地