文档介绍：第卷第期北京工商大学学报社会科学版
年月
开发商与地方政府、消费者在房地产
市场中的博弈分析
何元斌
中国人民大学商学院北京
摘要房地产业作为国民经济发展中重要的支柱产业尤其是关系到经济发展、土地资源的合理配置和人民生活水
平改善的住宅房地产从土地购置开始经过房产的开发建设到进入消费和服务等各个环节的运行过程中都涉及到各级
政府、房地产开发商和广大消费者等各方的利益。利用博弈论的分析方法针对在土地交易市场和房地产消费市场中各主
要参与者的市场行为利益的博弈分析可以为政府部门、开发商和消费者提供一定的决策参考也为房地产市场体系的建
设提出一些政策建议。
关键词博弈分析房地产市场拍卖均衡
中图分类号文献标识码文章编号
产市场体系的建设提出一些政策建议。
一、前言
二、地方政府和开发商在土地交易市场的博
房地产业作为国民经济发展中重要的支柱产业具有弈
关联度大、带动力强的特点在工业化、城市化和现代化的
进程中房地产业逐步成为国民经济发展中的主要经济增土地交易市场指地方政府根据城市发展和建设的需
长点。对于关系到经济发展、土地资源的合理配置和人民生要代表国家将城镇国有土地或征为改善的住宅房地产从土地购置开始经过房产的开进行土地的使用权出让的场所土地是开发商在进行房地
发建设到进入消费和服务等各个环节的运行过程中都涉产商品开发时必须的首要资源可以说土地的产权交易市
及到各级政府、房地产开发商和广大消费者等各方的利益。场是房地产市场的源头市场。而土地资源的稀缺性决定土
而当前我国房地产市场整体的结构发展态势是区域性的寡地供给缺乏弹性土地资源的配置带有明显的行政性因
头垄断①。随着城市化进程的加快、土地资源的有偿使用和此我国的土地市场是由国家垄断的交易市场。从我国土地
住房制度改革的深入由于制度因素和房地产市场本身的政策的演进过程看年《土地管理法》的修正市场配
特点区域性的寡头垄断、信息不对称等使得我国目前房置资源的原则确立和土地拍卖制度的推行标志着土地交
地产市场存在着一系列问题房地产市场总体上处于供给易的市场化和国有土地有偿使用制度的全面实施年
的结构性过剩和高房价收入比以及消费预期导致的居民有《国土资源部关于建立土地有形市场促进土地使用权规范
效需求能力不足的状态商品房的高空置率和居民住房不交易的通知》和年《关于加强土地资产管理的通知》的
足的矛盾土地资源的低效率使用等等。本文试图利用博弈相继出台与实施国家从宏观的角度加强土地供给总量和
论的分析方法针对在土地交易市场、房地产开发建设市场结构的控制经营性土地实行招标、拍卖制度土地交易市
和房地产消费市场中各主要参与者的市场行为策略互动场逐步实现规范化。同时由于信息的不对称、制度的缺陷
关系及其策略均衡建立一个房地产市场的分析框架为和市场主体行为的不规范我国当前的土地市场仍然存在
政府部门、开发商和消费者提供一定的决策参考也为房地权力“寻租”、土地使用效率低等问题。
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作者简介何元斌男云南曲靖人中国人民大学商学院博士。
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第卷第期何元斌开发商与地方政府、消费者在房地产市场中的博弈分析
土地交易市场秩序是土地市场参与者之间博弈的结针对我国当前经营性土地实行招标、拍卖或挂