文档介绍：第五部分比较法
第一节基本原理
第二节估价程序
第三节技术要点
第四节应用举例
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第一节基本原理
概念
又称市场比较法。
将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
比较法估算的价格称为“比准价格”。
理论依据(原理)
替代原则
比较法
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第一节基本原理
适用对象
具有交易性的房地产,如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准厂房等。
适用条件
在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。
应用的关键和难点
房地产状况的修正(区域因素和个别因素的修正)
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第二节估价程序
1、搜集交易实例;
2、选取可比实例;
3、建立价格可比基础;
4、进行交易情况修正;
5、进行交易日期修正;
6、进行区域因素修正;
7、进行个别因素修正;
8、求取比准价格。
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第三节技术要点
技术要点之一:搜集交易实例
资料来源、建筑平面图等
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第三节技术要点
技术要点之二:选取比较实例(≥3,≤10个)
1、区域相同或相近(同一供求圈的类似地区)
2、用途相同
3、建筑结构相同
4、权利性质相同
5、交易类型与估价目的吻合
6、可比实例的成交日期与估价时点接近
7、可比实例的成交价格应是正常成交价格,或可修正为正常成交价格
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第三节技术要点
技术要点之三:建立价格可比基础
1、统一付款方式(交易日期一次付清)
2、统一化为单价
3、统一币种和货币单位(用可比实例成交日期市场汇率换算)
4、统一面积内涵
5、统一面积单位
比较法
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第三节技术要点
技术要点之四:交易情况修正
1、交易情况修正的缘由
有利害关系人之间的交易
急于出售或急于购买的交易
交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易
交易双方或某一方有特殊动机或偏好的交易
特殊交易方式的交易
交易税费非正常负担的交易
相邻房地产的合并交易
受债权债务关系影响的交易
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第三节技术要点
技术要点之四:交易情况修正
——不能修正为正常交易价格的案例不能作为可比实例!
2、交易情况修正的方法
采用百分率法公式为:
正常价格=可比实例成交价格/(1+交易情况修正系数)
注:交易情况修正系数通常是以正常价格为基准来确定。
交易税费非正常负担的修正公式为:
当交易税费全部由买方承担时,
正常成交价格=卖方实际得到的价格+应由卖方负担的税费
当交易税费全部由卖方承担时,
正常成交价格=买方实际付出的价格+应由买方负担的税费
比较法
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