文档介绍：御府项目市场定位与营销策略在进入本次主体报告之前,让我们先对近期房地产新政深入解析并针对后续市场进行展望,以期为本项目的开发提供更为精准的政策与前景研判。客群导入路径分析项目潜在项目潜在客源分析客源分析区域导入区域导入————改善居住客群改善居住客群主要是滨湖区﹑包河区及经开区首次置业或首次改善居住需求客群省会导入省会导入————省内地市省内地市省内地市收入较高人群是合肥市高端物业购买生力军,以淮南、六安、阜阳、亳州等皖西北为主,受政策影响,目前较为受限。文教导入文教导入————较为广泛的客群较为广泛的客群滨湖三小和四十六中南区的优势教育,将导入较多市内及市外客群交通导入交通导入————庐阳区客群庐阳区客群交通的便利性导入庐阳区老城区客群品质导入品质导入————合肥市客源合肥市客源全新理念、高配置也将吸引部分走在前端的城市新锐品牌导入品牌导入————旭辉集旭辉集团团全国百强房企第65名,以用心构筑美好生活的企业理念打造品质人居3、客户导入路径研究销售策略篇?战略目标?价格测算?推售策略?客户召集销售目标:品牌目标:,套数392套,,综合提升品牌形象1、战略目标整体目标:打造滨湖区最具有影响力的精工御邸?依据市场比较法,经初步测算,假设条件,11年三季度上市价预测如下:?预计三季度入市价格=7249元/㎡*{1+1个季度增幅合计3%(季度涨幅3%)}=7466元+1200元(精装修报价)+200元(合富操盘溢价)=约8866元/㎡?按照三年销售周期,常规年涨幅12%计算,整盘均价=约10460元/㎡。2、价格测算—//100%%%%//%%%%%%//(指标) (元/平方米)项目价格建议7154 7570 7147 7125 住宅项目价格定位(11年7月)、价格测算—//100%%%%//%%%%%%//(指标)中方米)18252 19550 17997 26922 住宅项目价格定位(11年7月)项目18000200001873728000成交均价比