文档介绍：房地产市场价格形成中的地方政府行
为分析及对策研究
An Analysis of Local Government’s Behavior on Real Estate
Market and Countermeasures
李勃张忠平
LI Bo ZHANG Zhong-ping
众所周知,自2003年以来,我国
住房需求持续旺盛,房地产价格呈现
快速上涨趋势。同时,土地收益的猛
增使得土地收益成为了地方政府的
主要财政收入渠道。究其原因,我国
特殊的土地产权制度决定政府对房
地产进行干预的必然性。但是从2008
年第2季度起,房地产价格由持续上
涨转为在高位徘徊,局部有下调趋
势,成为全社会关注热点,具体数据
见表1。
由于管理职能和目标函数不
同,中央政府和地方政府对房地产市
场的干预是不同的。地方政府既是房
地产市场最直接的管理者,又是房地
产发展的受益者,这种双重地位决定
房地产市场运行过程中地方政府行
为的内生性。房地产价格与居民收入
水平的大幅度偏离,与地方政府不当
干预或过度干预所导致的政府职能
失灵分不开。本文关注的重点是地方
政府在土地市场中的行为对房地产
市场的影响。
1地方政府在房地产土地市场中的一
般行为及其行为经济学分析
在城市国有土地管理体制改革
中,财税的外在压力使各级地方政府
产生扩张用地的内在动力。由于从中
央到地方并未形成完整统一的土地
所有权收益预决算体系,地方政府在
此环境下将该项收益中的大部分进
行“体外循环”,可以更为灵活地进行
地方财政支出安排,而不受中央财政
的约束。这样,地方政府不仅充当房
地产市场的“裁判员”,而且活跃地扮
演着“参与者”的角色。作为土地要素
的主要供给者,地方政府对土地市场
主要有土地征购、出让定价与实物地
租转嫁等权限。然而,2008年的房地
产市场土地价格的实际走势普遍呈
现下行趋势,如图1所示。
这对于地方政府而言并非利好
消息,因为这意味着后续的财政支出
安排将受到威胁。鉴于传统的经济学
理论无法解释房地产市场的诸多现
象,比如就房地产的消费品属性而
言,单套房屋总价远远超过家庭支付
能力,市场有效需求不足,但是房价
上涨势头不减;同时,就房地产的投
资品属性而言,P/E(我们假设房屋出
租收入是投资房地产的主要收益,虽
然房产还有房价上涨形成的增值收
益,但是政府对交易环节实施的一些
政策性规定使得投资者在短期内很
难实现这部分收益)比值过高,且二
者变化趋势长期并不同步。对于上述
现象,行为经济学及其最新研究进展
为我们的研究提供了有益的思路。行
为经济学的理论架构是建立在批评
传统经济学依据经验规则进行直观
推断的偏差之上的。针对这种偏差的
剖析,行为经济学构筑了自己的理论
分析基础,并采取了将经济学理论运
用于行为实验的方法,从而证明了人
类非理性决策的存在。具体说来,地
方政府在房地产市场中的行为一般
包括土地征购、土地出让定价和实物
地租转嫁。本文即采用行为经济学的
理论框架对房地产市场中地方政府
的一般行为进行分析。
Kahneman,D.&[1]
(1979)把心理学引入了经济学分析,
将行为主义意义上的功利原则重新
引入经济理论分析,提出了“前景理
论”,该篇文献也成为了行为经济学
的开山之作“。前景理论”的两大核心
内容之一就是价值函数,这源于他们
发现了一个心理规律,那就是无论面
临收益还是损失,人们的敏感性都呈
递减趋势,也即人的感觉和视觉体现
出的心理反应是物理变化程度的凹
函数。其规律可用图2表示。
一般来说,土地出让的市场价
格往往达到补偿价格的几倍乃至10
倍以上。如铁路、高速公路等基础设
施占地补偿一般是每亩4000至7000
元;工商业占地对农民的补偿一般
是每亩2万至3万元。而目前关于土
地增值收益的分配格局为:出让金
30%上交中央财政,70%归地方政
府,土地划拨的收入及税费收益则
完全归地方财政所有。有学者测算
土地增值溢价在农地所有者、中央
政府和地方政府之间的分配比例接
近为1::[2]。而且,随着《招
标拍卖挂牌出让国有土地使用权规
定》的实施,各城市普遍采取招标、拍
卖、挂牌等市场手段出让土地,土地
市场交易价格大多会超出底价。由于
溢价出让土地的收益分配目前没有
成熟的制度规定,作为土地出让执行
者的地方政府实际获得了由于城市
增长带来的大部分土地增值收益。价
值函数表现为S型,表明投资每增加
一单位的利得,其增加的效用低于前