文档介绍：2012 宏观视野
3 总427 期
基于预期转向的居民购房压力分析:
以上海为例*
吴军,吴柯佳
(上海大学悉尼工商学院,上海 201800)
摘要:本文以适应性预期理论为基础,以上海为例分析我国居民的购房压力。研究表明,当人们对市场未
来看涨时,市场越具有投资性;反之,则市场更具有消费性。仅依靠提高居民收入或增加供给并不能长期降低房
价收入比,唯有拓宽投资渠道、分流房地产市场投机与投资资本才能从源头遏制居民购房压力的增大;同时,改
变居民对未来房地产市场的预期能够有效的改善房地产市场资金结构。因此建立政府公信力、提高政策可信度才
是当前房地产市场调控的当务之急。
关键词:房价收入比;适应性预期;预期转向
中图分类号: 文献标识码:A 文章编号:1007-9041-2012(03)-0038-05
一、引言和文献回顾素,通过对比国际普遍认可的既定标准,分析居民的
1998 年住房体制改革以来,中国的房地产行业生活压力。如苏多永、张祖国(2009)就对上海房价
迅猛发展,房价持续走高。房地产过热现象引起了中收入比进行过因素分析,并据此认为目前上海房价收
央的高度重视,但针对房地产市场频繁出台的宏观调入比过高,居民生活压力偏大。
控政策却一直收效甚微。以上海为例,国家统计局数笔者认为,对房价的研究分析需要结合居民的
据显示,2010 年也达到了历史增长率的次高点 %, 购买力,这样能较为直观的反映房价增长对居民乃
仅次于 2004 年的 %。至整个经济社会的影响,对分析居民生活压力有着直
目前有关住房压力的文献大多研究以下几类指接的解释效果。因此本文选用的指标是房价收入比。
标:一是房价,重点分析影响房地产价格波动的各种 Weicher(1977)最早使用房价收入比作为住房支付
因素,根据对房价走势的预期解释居民购房压力。如能力判别指标,其房价收入比等于新房销售中位价(每
夏高发(2011)通过横向对比国内一线与部分二线城套)与家庭中位收入(每年)之比。陈永霞、吴小平
市的房价来说明高房价压力对居民生活乃至大学生择(2007)认为房价收入比是最能准确反映房地产泡沫
业的重要影响。陈潭、贺雯(2008)也分析了高房价的指标之一,但必须统一居民收入和房价的含义。
给城市青年带来生活压力的同时在一定程度上影响了目前对房价收入比研究的文献大多集中在静态层
人们的主观幸福感并引发反社会情绪。二是房贷利率, 面,通过分析我国房价收入比与既定标准之间的差异
在中国居民买房越来越倾向于抵押贷款的大背景下, 来说明我国房产市场发展是否合理,而忽视了收入的
越来越多的文献通过研究房贷利率的变动来分析居民动态增长对未来住房支付能力的影响。本文则摒除以
购房压力。如孟彩云、李权(2011)认为房贷利率是上关于房价收入比的静态分析以及横向比较的种种缺
我国货币当局调控房地产价格的重要政策工具,它对陷,对居民房价收入比的发展态势进行动态追踪及纵
房价的贡献率的变动直接影响居民生活压力的大小。向对比,试图通过房价收入比在时间序列上的变化趋
三是房价收入比,结合房价与居民收入两个关键性因势分析居民购房压力的变化及政府进行调控应关注的
收稿日期:2012-0